Wer eine vermietete Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte sich einiger gesetzlicher Besonderheiten bewusst sein.
Kauf bricht nicht Miete
Zunächst ist auf die Vorschrift des § 566 BGB hinzuweisen. Danach tritt der Käufer einer vermieteten Wohnung in den bereits bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein. Für den Mieter ändert sich insoweit zunächst nur der Vertragspartner, die Regelungen des laufenden Mietverhältnisses indes nicht. Der neue Eigentümer hat auch insbesondere kein Sonderkündigungsrecht aufgrund des Eigentumsüberganges. Er ist vielmehr an die normalen gesetzlichen Kündigungsgründe gebunden. Eine große Rolle spielt dabei die Eigenbedarfskündigung. Ob diese erfolgreich ausgesprochen werden kann, sollte vorab gründlich geprüft werden.
Mögliches Vorkaufsrecht des Mieters
Zudem könnte dem Mieter der Wohnung gemäß § 577 BGB ein besonderes Mietervorkaufsrecht zustehen. Dies setzt voraus, dass der Mietvertrag bereits zu dem Zeitpunkt bestanden hat, als das Grundstück in Wohnungseigentum geteilt worden ist. Das betreffende Vorkaufsrecht hat lediglich schuldrechtliche Bedeutung, es sperrt folglich nicht das Grundbuch. Wird ein bestehendes Mietervorkaufsrecht missachtet, kann dies indes zu Schadensersatzansprüchen gegenüber dem Verkäufer führen. Übt der Mieter ein ihm zustehendes Vorkaufsrecht wirksam aus, dann tritt er in den Kaufvertrag mit dem Verkäufer anstelle des ursprünglichen Käufers ein. Der Notar wird den ursprünglichen Kaufvertragsparteien für diesen Fall ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag einräumen, da der Verkäufer seine Verpflichtung auf Eigentumsübertragung an den ursprünglichen Käufer nicht mehr erfüllen kann.
