Direktzahlung oder Notaranderkonto?

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Zu den wesentlichen Pflichten des Notars beim Grundstückskaufvertrag gehört es, sicherzustellen, dass den Parteien die vertraglichen vereinbarten Leistungen auch tatsächlich zufließen. Die Zahlung des Kaufpreises und die Übertragung des Eigentums stehen in einem Gegenseitigkeitsverhältnis und sind eigentlich Zug um Zug zu erbringen. Insbesondere der Kaufpreis darf erst dann an den Verkäufer gehen, wenn der Käufer einen gesicherten Anspruch auf Eigentumsübertragung erhalten hat. Der Notar muss daher eine vertragliche Gestaltung wählen, die das Risiko für den Käufer ausschließt, dass dieser den Kaufpreis zahlt, später aber kein Eigentum an dem Vertragsobjekt erhält. Ebenso muss sichergestellt sein, dass der Verkäufer nicht sein Eigentum verliert, ohne den Kaufpreis zu erhalten.

In der Praxis üblich und vorgesehen ist das sogenannte Direktzahlungsmodel. Aufgabe des Notars ist es hier, die vertraglich vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises sicherzustellen. Hierzu gehört insbesondere, dass zugunsten des Käufers eine Eigentumsverschaffungsvormerkung (Auflassungsvormerkung) in das Grundbuch eingetragen wird Zudem wird der Notar von den Banken die erforderlichen Löschungsbewilligungen für abzulösende Grundpfandrechte einholen und sich um eventuell erforderliche Genehmigungen kümmern. Sind alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt, teilt der Notar dem Käufer mit, an wen er in welcher Höhe Zahlungen auf den Kaufpreis zu leisten hat. Üblicherweise geht ein Teil des Kaufpreises dann an die Gläubigerbanken, bei denen der Verkäufer noch Schulden hat. Der Rest des Kaufpreises ist an den Verkäufer zu zahlen.

In besonders gelagerten Fällen kann die Kaufpreiszahlung auch über ein Notaranderkonto laufen. Der Kaufpreis, oder ein Teil davon, wird dann auf ein extra von dem Notar eingerichtetes Konto eingezahlt, der Notar verteilt diesen dann später an Verkäufer und etwaige Gläubigerbanken weiter. Allerdings sieht der Gesetzgeber hierfür ein besonderes Sicherungsinteresse vor, die Zahlung über ein Anderkonto soll einen Ausnahmefall und keineswegs die Regel darstellen. Der klassische Fall, in dem ein Anderkonto zur Anwendung kommt, ist die frühzeitige Besitzübergabe. Es kommt immer wieder vor, dass das Grundstück schon an den Käufer übergeben werden soll, noch bevor alle Voraussetzungen für einen vollständigen Vollzug des Kaufvertrages vorliegen. Der Verkäufer kann dann nur dadurch gesichert werden, dass der Kaufpreis von dem Käufer schon vor der Besitzübergabe auf das Notaranderkonto gezahlt wird.

Eine weitere in der Praxis vorkommende Konstellation für ein Anderkonto ist die, dass es sich um eine besonders komplizierte Vertragsgestaltung handelt. Gerade wenn auf Seiten des Käufers mehrere Sicherungsgeber auftreten, verlange diese nicht selten die Hinterlegung des Kaufpreises auf einem Anderkonto. Auch wenn auf einer Seite des Kaufvertrages eine im Ausland ansässige Partei auftritt, kann die Einrichtung eines Anderkontos zweckmäßig sein.

Bei der Abwicklung über ein Notaranderkonto fallen zusätzlich Verwahrgebühren an, die Notarkosten steigen daher nicht unerheblich. Auch dies ist stets zu bedenken, wenn die Einrichtung eines Anderkontos in Betracht gezogen wird.

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