Die Fälligkeitsvoraussetzungen sind ein wesentlicher Bestandteil des Grundstückskaufvertrages. Mit ihnen wird festgelegt, unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis zur Zahlung fällig gestellt wird. Unverzichtbare Fälligkeitsvoraussetzung ist zunächst die Auflassungsvormerkung. Diese stellt das wichtigste Sicherungsmittel des Käufers da, mit Eintragung der Auflassungsvormerkung tritt Schutz vor anderweitigen Verfügungen und Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ein.
Sofern die Immobilie noch mit Grundpfandrechten Dritter belastet ist, müssen diese spätestens bei Eigentumsumschreibung gelöscht werden. Der Käufer möchte ja keine Schulden des Verkäufers übernehmen. Zu weiteren Fälligkeitsvoraussetzungen wird daher in diesen Fällen gemacht, dass dem Notar die Löschungsunterlagen für die nicht übernommenen Belastungen vorliegen. Der Notar kann so sicherstellen, dass die Rechte bei Eigentumsübergang auch wirklich gelöscht werden.
Die dritte typische Fälligkeitsvoraussetzung ist, dass dem Notar eine Erklärung der zuständigen Gemeinde vorliegt, wonach ein öffentliches Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird. Sofern die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nämlich ausüben möchte, kommt der Kaufvertrag mit der Gemeinde zustande, der Käufer scheidet dann aus. Öffentliche Vorkaufsrechte bestehen in der Regel bei allen Grundstücken, die kein Wohnungseigentum oder Erbbaurecht darstellen.
Im Einzelfall kann es sinnvoll sein, noch weitere Fälligkeitsvoraussetzungen zu vereinbaren, beispielsweise, wenn ausnahmsweise Genehmigungen erforderlich sind (z.B. vom Familien- oder Betreuungsgericht). Der Notar wird dies bei der Vertragsgestaltung genauestens prüfen.
Liegen alle Fälligkeitsvoraussetzungen vor, dann informiert der Notar die Parteien und stellt den Kaufpreis fällig.
