Kaum ein Gesetz hat in den letzten Jahren so für Schlagzeilen gesorgt wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – im Volksmund schlicht „Heizungsgesetz“ genannt. Für Eigentümer, die ihr Haus verkaufen möchten, und für Käufer, die eine Bestandsimmobilie erwerben, ist es heute ein zentraler Faktor. Doch was bedeutet das Gesetz konkret im notariellen Alltag? Welche Pflichten treffen Verkäufer, welche Käufer? Und worauf sollten beide Seiten beim Notartermin achten? Ein Überblick mit Stand Frühjahr 2026 – wohl wissend, dass eine umfassende Reform unmittelbar bevorsteht.
Was ist das „Heizungsgesetz“ eigentlich?
Das Gebäudeenergiegesetz ist seit 2020 in Kraft und löste damals die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ab. Bekannt wurde es erst durch die Novelle vom 1. Januar 2024, die für viel Diskussion sorgte. Kern dieser Novelle: Jede neu eingebaute Heizung in einem Neubaugebiet muss zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden (§ 71 GEG). Für Bestandsgebäude greift die Regel zeitversetzt – abhängig von der kommunalen Wärmeplanung der jeweiligen Gemeinde.
Im Frühjahr 2026 stellt sich die Lage so dar: Das GEG 2024 gilt nach wie vor. Die Bundesregierung aus CDU/CSU und SPD hat aber im Koalitionsvertrag angekündigt, das Gesetz abzuschaffen und durch ein neues „Gebäudemodernisierungsgesetz“ (GMG) zu ersetzen. Nach den Eckpunkten von Ende Februar 2026 soll das GMG „technologieoffener, flexibler und einfacher“ werden. Die starre 65-Prozent-Vorgabe würde danach entfallen, im Gegenzug käme eine sogenannte „Bio-Treppe“, die für neue Öl- und Gasheizungen einen ansteigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe vorsieht. Geplant war ein Inkrafttreten zum 1. Juli 2026; die Bundesregierung hat aber bereits signalisiert, dass die Vorgaben des aktuellen GEG übergangsweise bis 1. November 2026 ausgesetzt werden können, falls das neue Gesetz verzögert verabschiedet wird. Bis zum Inkrafttreten des GMG gilt jedoch das GEG 2024 unverändert weiter.
Die Grundregel: Verkaufen darf jeder – auch mit alter Heizung
Hier eine wichtige Klarstellung, die im Notartermin häufig zur Sprache kommt: Das GEG enthält kein Verkaufsverbot. Eine Immobilie mit alter Ölheizung, ungedämmtem Dach oder einfacher Verglasung darf weiterhin uneingeschränkt veräußert werden. Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, vor dem Verkauf zu sanieren. Die meisten Pflichten des GEG treffen nicht den Verkäufer, sondern den neuen Eigentümer.
Trotzdem ist der Verkäufer nicht aus der Verantwortung entlassen. Er hat eine Reihe von Informations- und Aufklärungspflichten, deren Verletzung im schlimmsten Fall zu einer Rückabwicklung des Kaufs oder zu Schadensersatzansprüchen führen kann.
Die Pflichten des Verkäufers
Energieausweis vorlegen. Spätestens bei der Besichtigung muss der Verkäufer dem Interessenten einen gültigen Energieausweis unaufgefordert vorlegen (§ 80 Abs. 4 GEG). Bereits in der Immobilienanzeige sind bestimmte Pflichtangaben aus dem Energieausweis aufzunehmen – etwa die Art des Ausweises, das Baujahr, der Endenergiebedarf und die Energieeffizienzklasse. Verstöße können nach § 108 GEG mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro geahndet werden, in bestimmten Fällen sogar bis zu 50.000 Euro.
Ehrliche Auskunft über den Zustand. Wer arglistig verschweigt, dass die Heizungsanlage bereits 32 Jahre alt ist oder dass das Dach ungedämmt ist, riskiert seine Haftung aus § 444 BGB. Die übliche Klausel im Kaufvertrag „gekauft wie besichtigt, unter Ausschluss jeglicher Sachmängelhaftung“ greift bei arglistigem Verschweigen nicht. Der Notar wird darauf im Beurkundungstermin ausdrücklich hinweisen.
Übergabe aller Unterlagen. Übergabeprotokoll, Wartungsnachweise der Heizung, Energieausweis, Schornsteinfegerbescheinigungen, gegebenenfalls Sanierungsplan – all das gehört übergeben. Diese Unterlagen sind für den Käufer essenziell, denn von ihnen hängt ab, welche Pflichten ihn nach dem Eigentumserwerb treffen.
Die Pflichten des Käufers – die berühmte Zwei-Jahres-Frist
Hier wird es für den Käufer entscheidend. Das GEG sieht in den §§ 47, 71 und 72 Nachrüst- und Austauschpflichten vor, die innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumserwerb erfüllt sein müssen. Die Frist beginnt mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch – also dem Tag, an dem das Eigentum rechtlich auf ihn übergeht.
Konkret betrifft das drei Bereiche:
Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs (§ 47 GEG). Wer ein älteres Haus erwirbt, dessen Dachboden nicht beheizt und nicht gedämmt ist, muss innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke oder das Dach so dämmen, dass ein U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²·K) erreicht wird.
Dämmung freiliegender Heizungs- und Warmwasserrohre (§ 71 GEG). Ungedämmte Rohre in unbeheizten Räumen – also typischerweise im Keller – müssen nachträglich gedämmt werden.
Austausch alter Heizkessel (§ 72 GEG). Öl- und Gasheizkessel, die mit Konstanttemperatur betrieben werden und älter als 30 Jahre sind, müssen außer Betrieb genommen werden. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen. Auch hier gilt: Bei einem Eigentümerwechsel hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit zur Umsetzung.
Ausnahmen vom Bestandsschutz
Eine wichtige Privilegierung gibt es für langjährige Eigentümer: Wer in einem Ein- oder Zweifamilienhaus bereits am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat, ist von den Nachrüstpflichten befreit (§ 73 GEG). Die Privilegierung erlischt jedoch beim Eigentümerwechsel – auch dann, wenn das Haus innerhalb der Familie verschenkt oder vererbt wird. Schenkung, Erbfall und Kauf werden im GEG gleichbehandelt: In allen drei Konstellationen treffen den neuen Eigentümer die Pflichten innerhalb der zweijährigen Frist. Das ist eine Information, die der Notar bei Übergabeverträgen, Schenkungen unter Auflage oder bei der Beratung über Pflichtteilsstrategien aktiv ansprechen wird.
Bei Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gibt es zudem keine „Aufschubfrist“ für die früheren Bewohner – die Pflichten gelten dort unmittelbar.
Die Beratungspflicht: § 80 GEG
Eine weitere Besonderheit ist die obligatorische Energieberatung: Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus erwirbt, muss nach § 80 Abs. 4 GEG ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis führen – allerdings nur, wenn dieses kostenlos angeboten wird. Die Beratung erfolgt durch jemanden, der zur Ausstellung von Energieausweisen befugt ist (Energieberater). Sie soll den Käufer in die Lage versetzen, die energetische Substanz der Immobilie realistisch einzuschätzen, bevor er die Pflichten nach dem GEG umsetzen muss.
Worauf der Notar im Beurkundungstermin achtet
Aus notarieller Sicht gibt es mehrere Punkte, die in den meisten Immobilienkaufverträgen heute angesprochen werden:
Beschaffenheitsvereinbarungen sauber formulieren. Wenn der Verkäufer ausdrücklich zusichert, dass die Heizung ein bestimmtes Alter hat oder eine bestimmte Effizienz erreicht, wird das im Notarvertrag dokumentiert. Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung kann den Haftungsausschluss nach § 444 BGB durchbrechen – mit erheblichen Folgen, wenn die Zusicherung nicht stimmt.
Hinweispflicht über bekannte Mängel. Der Verkäufer ist verpflichtet, alle ihm bekannten erheblichen Mängel zu offenbaren. Eine Heizung, die kurz vor dem Ausfall steht, ein durchfeuchteter Keller, eine bevorstehende Austauschpflicht nach § 72 GEG – all das muss er auf Nachfrage und teilweise auch unaufgefordert mitteilen. Der Notar weist darauf in der Regel ausdrücklich hin.
Modernisierungsstand transparent machen. Sind seit 2024 Umbauten erfolgt, sollte dokumentiert werden, ob sie den Anforderungen des GEG entsprechen und ob ein Nachweis vorliegt. Auch die Frage, ob die kommunale Wärmeplanung der betreffenden Gemeinde bereits vorliegt, kann relevant werden – denn von ihr hängt ab, ob bei einem späteren Heizungstausch die 65-Prozent-Regel greift.
Übergangsvorschriften bedenken. Wer Anfang 2026 kauft, fällt voraussichtlich noch unter das GEG. Tritt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz später in Kraft, könnten sich die Pflichten für den Käufer in der Zwei-Jahres-Frist noch ändern. Eine vertragliche Anpassungsklausel ist meist nicht erforderlich – das Gesetz wirkt unmittelbar – aber der Notar wird in der Beratung auf die Rechtsänderungsdynamik hinweisen.
Eigentümergemeinschaften. Bei Eigentumswohnungen ist die Lage komplexer, weil viele Pflichten – insbesondere zur Heizungsanlage und zur Gebäudehülle – die gesamte Eigentümergemeinschaft betreffen. Vor einem Kauf sollten die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und der Beschlüsse über etwaige Sanierungen sorgfältig geprüft werden.
Praktische Empfehlungen
Drei Hinweise, die sich aus der notariellen Praxis bewährt haben:
- Frühzeitige Bestandsaufnahme. Wer eine Bestandsimmobilie kauft, sollte vor dem Notartermin einen Energieberater hinzuziehen – nicht nur, weil das Gesetz das vorsieht, sondern weil sich die wirtschaftlichen Folgen oft erst nach genauer Begutachtung zeigen. Eine Dämmung der obersten Geschossdecke kann mit wenigen tausend Euro zu Buche schlagen, ein vollständiger Heizungstausch dagegen schnell 25.000 Euro oder mehr verschlingen. Diese Beträge sollten in der Kaufpreisverhandlung berücksichtigt werden.
- Auch der Verkäufer profitiert von Ehrlichkeit. Wer offen kommuniziert, was zu sanieren ist, vermeidet spätere Rückabwicklungen und Streitigkeiten. Eine sauber dokumentierte Übergabe schützt vor Haftungsrisiken – und der Käufer fühlt sich fair behandelt.
- Schenkungen und Erbfälle nicht unterschätzen. Wer eine Immobilie verschenkt oder im Wege der vorweggenommenen Erbfolge überträgt, sollte die Folgen für den Beschenkten im Blick haben. Mit der Übertragung beginnt die Zwei-Jahres-Frist – und der neue Eigentümer kann unverhofft mit Sanierungspflichten konfrontiert werden, mit denen er nicht gerechnet hat. Hier ist eine sorgfältige Beratung im Notariat besonders wichtig.
Fazit
Das „Heizungsgesetz“ ist kein Verkaufshemmnis, aber es ist ein Faktor, der bei jedem Immobilienverkauf mitgedacht werden muss. Für Verkäufer bedeutet das vor allem: ehrlich informieren und den Energieausweis bereithalten. Für Käufer bedeutet es: genau hinschauen, die Substanz prüfen und die Zwei-Jahres-Frist einkalkulieren. Der Notar kann beide Seiten dabei begleiten, indem er den Vertrag rechtssicher gestaltet, auf Haftungsrisiken hinweist und sicherstellt, dass alle relevanten Punkte im Beurkundungstermin angesprochen werden. Wer sich gut vorbereitet, kann den Immobilienkauf trotz aller energetischer Vorgaben entspannt angehen – auch in einer Zeit, in der das Gesetz selbst gerade einer Reform unterzogen wird. Die Grundregel bleibt: Wissen ist die beste Vorsorge.
