„Eltern verkaufen an Kinder, Kinder vermieten zurück“ – Was hinter dem aktuell gehypten Gestaltungsmodell wirklich steckt

Auf Social-Media-Plattformen wird derzeit ein Gestaltungsmodell beworben, das auf den ersten Blick wie ein steuerliches Wunder klingt: Eltern verkaufen ihre Immobilie zum vollen Verkehrswert an ihre erwachsenen Kinder, der Kaufpreis wird in Raten gezahlt, die Immobilie wird an die Eltern zurückvermietet, Miet- und Ratenzahlungen werden gegeneinander verrechnet, und am Ende sollen alle profitieren – die Eltern durch steuerfreie Zuflüsse, die Kinder durch ein neues Abschreibungsvolumen und durch eine Immobilie, die sie sofort für andere Finanzierungen belasten können. Erbschaftsteuer? Wird gleich mit umgangen. So die Verheißung. Aus notarieller Sicht ist es Zeit, einen nüchternen Blick auf diese Konstruktion zu werfen. Denn das Modell hat tatsächlich erhebliche Vorteile – aber auch gravierende Stolpersteine, die in den meisten Influencer-Videos nicht vorkommen.

Wie das Modell aufgebaut ist

Die Grundstruktur lässt sich in wenigen Schritten beschreiben. Die Eltern verkaufen ihre Immobilie – häufig eine selbstgenutzte oder eine bereits vermietete – zum tatsächlichen Verkehrswert an ein Kind oder mehrere Kinder. Der Kaufpreis wird nicht sofort gezahlt, sondern in Form eines sogenannten Verkäuferdarlehens gestundet und in monatlichen Raten zurückgeführt. Anschließend wird die Immobilie von den Kindern an die Eltern vermietet. Die monatliche Miete und die monatliche Kaufpreisrate werden – häufig nicht aufgerechnet, sondern wechselseitig überwiesen – gegeneinander gestellt. Die Eltern bleiben also in ihrem Haus, zahlen Miete, erhalten aber zugleich Raten. Die Kinder werden Eigentümer, generieren steuerlich Mieteinnahmen und können die Immobilie abschreiben.

Begleitend gibt es oft Zusatzelemente: Eine Grundschuld der Eltern auf der Immobilie sichert das Darlehen ab. Die Kinder können später eine weitere Grundschuld zugunsten einer Bank eintragen lassen, um die Immobilie für andere Investitionen zu beleihen. Und nicht zuletzt soll regelmäßig die Schenkungs- und Erbschaftsteuer reduziert oder ganz vermieden werden.

Die echten Vorteile

Beginnen wir mit dem, was an der Konstruktion tatsächlich überzeugen kann.

Der AfA-Step-Up. Wer eine Immobilie kauft, kann die Anschaffungskosten – soweit sie auf das Gebäude entfallen – nach § 7 Abs. 4 EStG steuerlich abschreiben. Bei Bestandsimmobilien beträgt der lineare Satz in der Regel 2 % pro Jahr, bei nach 2023 gebauten Immobilien 3 %. Beim Erbschafts- oder Schenkungsfall müssen die Kinder hingegen die fortgeführten historischen Anschaffungskosten der Eltern übernehmen – und damit oft nur noch eine geringe Restabschreibung. Beim Verkauf entsteht dagegen eine neue Abschreibungsbasis auf Grundlage des aktuellen Verkehrswerts. Bei einer langjährig im Familienbesitz befindlichen Immobilie kann das zu einem deutlich höheren jährlichen Abschreibungsvolumen führen.

Steuerfreiheit beim Verkauf der Eltern. Wenn die Immobilie seit mehr als zehn Jahren im Privateigentum der Eltern steht, ist der Verkauf nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerfrei. Bei Selbstnutzung gilt die Steuerfreiheit sogar unabhängig von einer Haltefrist. Die Eltern können den vollen Kaufpreis vereinnahmen, ohne Einkommensteuer zu zahlen.

Keine Grunderwerbsteuer. Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie sind nach § 3 Nr. 6 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Das spart je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises.

Schonung der Schenkungsfreibeträge. Eine entgeltliche Übertragung ist keine Schenkung. Die Schenkungsteuer-Freibeträge (400.000 Euro pro Elternteil und Kind alle zehn Jahre) bleiben damit unangetastet und können für andere Vermögensgegenstände – Geldvermögen, weitere Immobilien, Unternehmensbeteiligungen – genutzt werden. Zudem werden zukünftige Wertsteigerungen der Immobilie der späteren Erbschaftsteuer entzogen, da das Eigentum bereits beim Kind liegt.

Flexibilität bei der Tilgung. Die Eltern können ihren Kindern die Restforderung später ganz oder teilweise erlassen – innerhalb der Freibetragsgrenzen wiederum schenkungsteuerfrei. Bei mehreren Kindern lassen sich Anteile feiner austarieren als bei einer Schenkung der Immobilie selbst.

Die Fallstricke – worüber die Influencer schweigen

Aus notarieller Sicht ist es jetzt Zeit, ehrlich zu werden. Wer dieses Modell umsetzen möchte, muss eine Reihe rechtlicher und steuerlicher Hürden meistern. Jede einzelne kann das gesamte Konzept zu Fall bringen.

Der Fremdvergleich. Sämtliche Verträge – Kaufvertrag, Darlehensvertrag und Mietvertrag – müssen einem strikten Fremdvergleich standhalten. Das hat der Bundesfinanzhof in ständiger Rechtsprechung immer wieder betont, zuletzt im Urteil vom 22.07.2025 (VIII R 23/23). Konkret heißt das: Der Kaufpreis muss dem Verkehrswert entsprechen (ggf. durch ein Sachverständigengutachten belegt), das Darlehen muss mit marktüblichem Zins versehen sein, eine klare Laufzeit und Tilgungsregelung enthalten und ausreichend besichert sein – typischerweise durch eine Grundschuld zugunsten der Eltern. Der Mietvertrag muss eine ortsübliche Miete vorsehen, eine echte Wohnraumüberlassung dokumentieren und in der Durchführung wie zwischen Fremden gelebt werden. Wer Miete und Rate einfach „verrechnet“, riskiert die steuerliche Aberkennung des gesamten Konstrukts.

Tatsächlicher Geldfluss. Die wechselseitigen Zahlungen müssen real fließen. Das Finanzamt prüft Kontoauszüge. Eine bloße Verrechnung ohne Überweisungen führt schnell zur Annahme eines Scheingeschäfts nach § 41 Abs. 2 AO. Praktisch bedeutet das: getrennte Konten, monatliche Überweisungen, Buchungsvermerke. Aufwand, der in der Werbung gerne verschwiegen wird.

Die 50/66-Prozent-Grenze bei verbilligter Vermietung. Wird die Miete unter dem ortsüblichen Niveau angesetzt, droht die Kürzung des Werbungskostenabzugs nach § 21 Abs. 2 EStG. Bei einer Miete von weniger als 50 % der ortsüblichen Miete entfällt der Abzug anteilig vollständig; zwischen 50 % und 66 % ist eine sogenannte Totalüberschussprognose erforderlich. Wer die Miete zu sehr „familienfreundlich“ gestaltet, riskiert also genau den Abschreibungsvorteil, der das ganze Modell tragen soll.

Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO. Selbst wenn jeder einzelne Vertrag fremdüblich ist, kann die Gesamtkonstruktion als Gestaltungsmissbrauch eingestuft werden, wenn sie ausschließlich der Steuerersparnis dient und wirtschaftlich keinen vernünftigen Sinn ergibt. Das gilt besonders dann, wenn die Beteiligten wirtschaftlich exakt das gleiche Ergebnis erreichen wie ohne die Konstruktion – also faktisch im Haus bleiben, ohne dass sich an den Verhältnissen real etwas ändert. Die Finanzverwaltung schaut hier inzwischen sehr genau hin.

Pflichtteilsergänzungsansprüche. Soweit der Verkauf teilweise unentgeltlich erfolgt – etwa durch späteren Darlehenserlass – können Pflichtteilsergänzungsansprüche enterbter Geschwister oder anderer Pflichtteilsberechtigter nach § 2325 BGB entstehen. Die zehnjährige Abschmelzungsregelung greift nur, wenn der Erblasser sich nicht den wirtschaftlichen Genuss der Sache vorbehalten hat. Beim Modell „Rückvermietung an die Eltern“ beginnt diese Frist nach umstrittener Rechtsprechung möglicherweise gar nicht zu laufen, da die Eltern wirtschaftlich weiter in der Immobilie verbleiben.

Verlust der wirtschaftlichen Souveränität der Eltern. Die Eltern sind nach der Übertragung nicht mehr Eigentümer. Verkaufen die Kinder die Immobilie, gehen in finanzielle Schieflage, lassen sich scheiden oder versterben vor den Eltern, kann die Wohnsituation gefährdet sein. Die Eltern haben nur einen vertraglichen Mietanspruch – nicht mehr. Eine Absicherung über ein dingliches Wohnrecht oder einen Nießbrauch wäre denkbar, würde aber wiederum die steuerliche Konstruktion verändern und die AfA-Vorteile angreifbar machen.

Beleihbarkeit ist nicht selbstverständlich. Der oft beworbene Vorteil, dass die Kinder die Immobilie nach dem Kauf weiter belasten und für andere Investitionen einsetzen können, setzt voraus, dass eine Bank überhaupt finanziert. Banken bewerten Kaufverträge zwischen nahen Angehörigen kritisch und verlangen häufig die vorrangige Eintragung ihrer Grundschuld – was wiederum die Absicherung des elterlichen Verkäuferdarlehens schwächt.

Bilanz beim Tod der Eltern. Stirbt ein Elternteil, bevor das Darlehen vollständig getilgt ist, fällt die restliche Kaufpreisforderung in den Nachlass und unterliegt der Erbschaftsteuer. Was hier eingespart wurde, kann auf der anderen Seite wieder aufschlagen. Auch hier sind sorgfältige Begleitkonstruktionen – Rentenmodelle, gestaffelte Erlasse, ergänzende Testamente – nötig.

Was sich aus notarieller Sicht ergibt

Die Konstruktion ist kein Wunder, aber sie ist auch kein Hokuspokus. Sie ist ein legitimes Gestaltungsinstrument, das in passenden Konstellationen tatsächlich erhebliche steuerliche und planerische Vorteile bringt – aber nur dann, wenn sie sauber aufgesetzt, dauerhaft fremdüblich gelebt und durch flankierende Vereinbarungen abgesichert wird. Für die folgenden Konstellationen kann das Modell besonders sinnvoll sein:

• Bereits vermietete Immobilien, bei denen die Abschreibung der Eltern fast vollständig ausgelaufen ist
• Familien mit Vermögen oberhalb der Schenkungsfreibeträge, die zukünftige Wertsteigerungen aus dem Nachlass herausnehmen wollen
• Konstellationen mit mehreren Kindern, in denen flexibel zu balancierende Vermögensübergänge geplant werden
• Erwachsene Kinder mit eigenem, gesichertem Einkommen, die das Abschreibungsvolumen tatsächlich nutzen können

Weniger geeignet ist das Modell, wenn die Eltern auf die Immobilie als Altersvorsorge angewiesen sind, wenn nur ein Kind vorhanden ist (dann ist die schlichte Schenkung mit Nießbrauch oft einfacher), oder wenn das Vermögen klar innerhalb der Schenkungsfreibeträge liegt.

Praktische Empfehlungen

Wer das Modell ernsthaft in Erwägung zieht, sollte folgende Punkte berücksichtigen:

1. Verkehrswertgutachten einholen. Der Kaufpreis muss objektiv belegbar sein. Ein zertifizierter Sachverständiger ist hier unerlässlich – die Aufteilung in Grund und Boden einerseits, Gebäude andererseits sollte explizit ausgewiesen sein, damit die AfA-Basis sauber feststeht.
2. Steuerberater frühzeitig einbinden. Die steuerlichen Wirkungen sind komplex und betreffen Einkommensteuer, Schenkungsteuer, Erbschaftsteuer, gegebenenfalls auch die Spekulationssteuer. Ein erfahrener Steuerberater ist zwingend – die Beratung ist gut investiertes Geld.
3. Mietvertrag wie unter Fremden gestalten. Schriftform, ortsübliche Miete (am besten mindestens 66 %, idealerweise 100 %), Nebenkostenabrechnung, Kaution, klare Regelungen zu Schönheitsreparaturen und Kündigung – alles wie bei einem normalen Wohnungsmietvertrag.
4. Darlehensvertrag professionell aufsetzen. Notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich, aber empfehlenswert. Marktüblicher Zinssatz, klare Tilgungsregelung, Eintragung einer Grundschuld zur Besicherung.
5. Tatsächliche Zahlungsflüsse dokumentieren. Keine Verrechnung – echte Überweisungen auf getrennten Konten. Belege archivieren.
6. Absicherung der elterlichen Wohnsituation. Eine Verbindung mit einem dinglichen Wohnrecht ist möglich, sollte aber sehr genau mit dem Steuerberater abgestimmt werden, weil sie die AfA-Konstruktion beeinflussen kann. Alternative: ein dauerhaft kündigungsgeschützter Mietvertrag mit klar geregelten Verlängerungsoptionen.
7. Pflichtteilsproblematik prüfen. Bei mehreren Kindern oder Patchwork-Konstellationen muss erwogen werden, ob Pflichtteilsverzichte sinnvoll und realisierbar sind.

Fazit

Das Modell „Verkauf an Kinder mit Rückvermietung an Eltern“ ist kein Trick und kein Steuerschlupfloch. Es ist ein anspruchsvolles gesellschaftsrechtlich-steuerliches Gestaltungsmodell, das in passenden Konstellationen erhebliche Vorteile bringt – wenn es professionell aufgesetzt und konsequent gelebt wird. Wer ein Influencer-Video sieht und denkt, das könne man schnell selbst regeln, läuft Gefahr, am Ende keines der beworbenen Ziele zu erreichen und stattdessen erhebliche steuerliche Nachforderungen zu kassieren. Aus notarieller Sicht gilt deshalb: Die Gestaltung verdient eine sorgfältige Beratung im Tandem von Notar und Steuerberater, eine ehrliche Bestandsaufnahme der familiären und wirtschaftlichen Lage – und ein realistisches Erwartungsmanagement. Wer sich darauf einlässt, kann eine wirklich elegante Lösung der Vermögensnachfolge gestalten. Wer einfach nur Steuern sparen will, sollte besser die Finger davon lassen.