Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) zum 1. Januar 2024 hat sich die Rechtslage für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts grundlegend verändert. Insbesondere die Einführung des Gesellschaftsregisters und die Möglichkeit – beziehungsweise in vielen Konstellationen faktische Notwendigkeit – der Eintragung als „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ (eGbR) wirken sich unmittelbar auf das Grundbuchverfahren aus.
Für Grundstückseigentümer, Investoren, Familiengesellschaften und Berater stellt sich nun die Frage, wie mit bestehenden Grundbucheintragungen umzugehen ist, in denen eine GbR noch ohne Registereintragung geführt wird. Gerade Alt-Fälle im Grundbuch bergen rechtliche und praktische Herausforderungen, die keinesfalls unterschätzt werden sollten.
Im Folgenden erläutere ich die neue Rechtslage, die Bedeutung der eGbR im Grundstücksrecht und die Konsequenzen für bestehende Eintragungen im Grundbuch.
Die Rechtsstellung der GbR vor und nach der Reform
Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts war schon vor der Reform rechtsfähig, soweit sie am Rechtsverkehr teilnahm. Diese Rechtsfähigkeit hatte der Bundesgerichtshof bereits im Jahr 2001 grundlegend anerkannt (BGH, Urteil vom 29. Januar 2001 – II ZR 331/00). In der Folge entwickelte sich eine gefestigte Rechtsprechung, die der Außengesellschaft eigene Rechte und Pflichten zusprach.
Im Grundbuchrecht führte dies dazu, dass eine GbR als solche als Eigentümerin eines Grundstücks eingetragen werden konnte. Allerdings verlangte der Bundesgerichtshof aus Gründen der Grundbuchklarheit zusätzlich die Eintragung der Gesellschafter im Grundbuch (BGH, Beschluss vom 4. Dezember 2008 – V ZB 74/08). Hintergrund war das Publizitätsprinzip des Grundbuchs: Der Rechtsverkehr sollte erkennen können, wer hinter der Gesellschaft steht.
Mit dem MoPeG wurde die Rechtsfähigkeit der GbR nun ausdrücklich gesetzlich normiert. § 705 Abs. 2 BGB n.F. stellt klar, dass die Gesellschaft selbst Trägerin von Rechten und Pflichten sein kann, wenn sie nach dem gemeinsamen Willen der Gesellschafter am Rechtsverkehr teilnehmen soll. Neu eingeführt wurde zudem das Gesellschaftsregister nach §§ 707 ff. BGB n.F. Mit der Eintragung führt die Gesellschaft den Namenszusatz „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“.
Damit wurde erstmals ein öffentliches Register geschaffen, das vergleichbar mit dem Handelsregister Publizitätswirkungen entfaltet.
Das Gesellschaftsregister als Zäsur im Grundbuchrecht
Die Einführung des Gesellschaftsregisters hat erhebliche Auswirkungen auf das Grundbuchverfahren. Zwar besteht keine generelle Pflicht zur Eintragung einer GbR in das Gesellschaftsregister. Allerdings ist die Eintragung faktisch zwingend, wenn die Gesellschaft Rechte erwerben oder übertragen will, die ihrerseits in ein öffentliches Register eingetragen werden müssen.
Das betrifft insbesondere Grundstücke.
§ 47 Abs. 2 GBO in der seit dem 1. Januar 2024 geltenden Fassung bestimmt, dass eine GbR nur dann in das Grundbuch eingetragen werden soll, wenn sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist. Das bedeutet praktisch: Eine nicht eingetragene GbR kann seit dem 1. Januar 2024 grundsätzlich nicht mehr neu als Eigentümerin eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen werden.
Das Grundbuchamt prüft im Eintragungsverfahren die Registereintragung und übernimmt die dort verlautbarten Angaben. Die bisherige Praxis, zusätzlich sämtliche Gesellschafter im Grundbuch aufzuführen, ist für neu eingetragene eGbRs nicht mehr erforderlich. Die Publizität wird nun über das Gesellschaftsregister hergestellt.
Damit verschiebt sich die Transparenz vom Grundbuch in das Gesellschaftsregister.
Alt-Eintragungen: GbR im Grundbuch ohne Registereintragung
Besondere praktische Bedeutung haben die sogenannten Alt-Fälle. Gemeint sind Konstellationen, in denen bereits vor dem 1. Januar 2024 eine GbR im Grundbuch eingetragen wurde, regelmäßig unter zusätzlicher Nennung ihrer Gesellschafter.
Diese Eintragungen bleiben wirksam. Es besteht keine gesetzliche Pflicht, bestehende Grundbucheintragungen sofort an die neue Rechtslage anzupassen. Die Eigentümerstellung der GbR bleibt unberührt.
Problematisch wird es jedoch in dem Moment, in dem eine Veränderung im Grundbuch erfolgen soll. Das betrifft insbesondere folgende Fälle: Veräußerung des Grundstücks, Bestellung oder Löschung von Grundpfandrechten, Belastungen, Teilungen oder sonstige Eintragungen.
In diesen Konstellationen verlangt das Grundbuchamt künftig regelmäßig, dass die GbR zunächst im Gesellschaftsregister eingetragen wird. Ohne Registereintragung wird eine Verfügung über das Grundstück faktisch nicht mehr möglich sein.
Damit entsteht für Alt-GbRs ein mittelbarer Handlungsdruck.
Die Identität der Gesellschaft als zentrales Problem
Ein rechtlich besonders sensibler Punkt ist die Frage der Identität der Gesellschaft bei der Überführung einer Alt-GbR in das Gesellschaftsregister. Es handelt sich nicht um eine Neugründung, sondern um dieselbe Gesellschaft, die nun lediglich registerlich erfasst wird.
Für das Grundbuchverfahren ist es entscheidend, dass die Identität zwischen der im Grundbuch eingetragenen GbR und der im Gesellschaftsregister eingetragenen eGbR zweifelsfrei feststeht. Andernfalls drohen Eintragungshindernisse.
Die Praxis zeigt, dass insbesondere bei älteren Gesellschaften Unsicherheiten auftreten können, etwa wenn sich der Gesellschafterbestand mehrfach geändert hat, ohne dass dies im Grundbuch nachvollzogen wurde. Das Grundbuch gibt in diesen Fällen häufig nicht den aktuellen Gesellschafterbestand wieder.
Da das Gesellschaftsregister die gegenwärtigen Verhältnisse abbildet, muss im Einzelfall sorgfältig geprüft werden, ob und wie sich der Gesellschafterbestand verändert hat und ob entsprechende Nachweise geführt werden können. Fehler oder Unklarheiten können zu erheblichen Verzögerungen führen.
Gesellschafterwechsel bei Alt-GbRs
Unter der alten Rechtslage war bei einem Gesellschafterwechsel regelmäßig eine Grundbuchberichtigung erforderlich, da die Gesellschafter im Grundbuch eingetragen waren. Der Bundesgerichtshof hatte hierzu entschieden, dass ein Gesellschafterwechsel die Unrichtigkeit des Grundbuchs begründet, wenn die Gesellschafter namentlich eingetragen sind (BGH, Beschluss vom 20. September 2012 – V ZB 263/11).
Mit der Einführung des Gesellschaftsregisters wird die Publizität nun über das Register hergestellt. Bei der eGbR werden Gesellschafterwechsel nicht mehr im Grundbuch, sondern ausschließlich im Gesellschaftsregister nachvollzogen.
Für Alt-GbRs stellt sich daher die Frage, wie mit zwischenzeitlich eingetretenen Gesellschafterwechseln umzugehen ist, die möglicherweise nicht im Grundbuch berichtigt wurden. Spätestens bei einer geplanten Verfügung über das Grundstück müssen diese Fragen geklärt und gegebenenfalls bereinigt werden.
In der notariellen Praxis bedeutet dies häufig eine umfassende Aufarbeitung der gesellschaftsrechtlichen Historie.
Verfügungen über Grundstücke: Praktische Konsequenzen
Will eine im Grundbuch eingetragene Alt-GbR ein Grundstück verkaufen, wird das Grundbuchamt regelmäßig verlangen, dass die Gesellschaft zuvor als eGbR im Gesellschaftsregister eingetragen wird. Erst danach kann sie unter ihrer Registerbezeichnung im Grundbuch auftreten.
Das führt zu einem zweistufigen Verfahren. Zunächst ist die Anmeldung zum Gesellschaftsregister in notariell beglaubigter Form vorzunehmen. Nach Eintragung der eGbR kann sodann die eigentliche Grundstücksverfügung vollzogen werden.
Für die Vertragsgestaltung bedeutet dies, dass zeitliche Abläufe sorgfältig koordiniert werden müssen. Insbesondere bei eilbedürftigen Transaktionen kann die zusätzliche Registereintragung zu Verzögerungen führen.
Eine vorausschauende Gestaltung und frühzeitige Beratung sind daher unerlässlich.
Berichtigung des Grundbuchs bei Umstellung auf eGbR
Wird eine Alt-GbR in das Gesellschaftsregister eingetragen, stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang eine Anpassung des Grundbuchs erforderlich ist.
Nach der gesetzgeberischen Konzeption soll das Grundbuch künftig lediglich auf die eGbR als solche verweisen. Die Gesellschafter werden nicht mehr namentlich im Grundbuch aufgeführt. Vielmehr wird auf das Gesellschaftsregister Bezug genommen.
In der Praxis erfolgt daher regelmäßig eine Berichtigung der Eigentümerbezeichnung im Grundbuch. Die bisherige Eintragung „GbR bestehend aus A und B“ wird durch die Eintragung „XY eGbR, eingetragen im Gesellschaftsregister des Amtsgerichts … unter Nr. …“ ersetzt.
Diese Berichtigung setzt entsprechende Anträge und Nachweise voraus und ist regelmäßig mit Kosten verbunden. Sie schafft jedoch Rechtsklarheit und erleichtert künftige Transaktionen erheblich.
Haftungs- und Vertretungsfragen im Grundbuchverfahren
Mit der Eintragung im Gesellschaftsregister werden auch die Vertretungsverhältnisse publiziert. Das Register gibt Auskunft darüber, wer die Gesellschaft vertritt und ob Einzel- oder Gesamtvertretung besteht.
Für das Grundbuchamt bedeutet dies eine erhebliche Vereinfachung. Während früher regelmäßig alle Gesellschafter mitwirken mussten, sofern keine abweichende Vertretungsregelung nachgewiesen wurde, kann nun auf die registerlich ausgewiesene Vertretungsbefugnis abgestellt werden.
Das erhöht die Rechtssicherheit im Rechtsverkehr. Zugleich steigt jedoch die Verantwortung der Gesellschafter, für die Richtigkeit der Registereintragung zu sorgen.
Handlungsempfehlungen für Grundstücks-GbRs
Auch wenn keine generelle Pflicht zur sofortigen Registereintragung besteht, sollten Grundstücks-GbRs ihre Situation überprüfen lassen. Spätestens bei geplanten Verfügungen ist eine Eintragung als eGbR regelmäßig unumgänglich.
Darüber hinaus kann die freiwillige frühzeitige Eintragung strategische Vorteile bieten. Sie schafft Transparenz, erleichtert die Finanzierung, vereinfacht spätere Gesellschafterwechsel und vermeidet Zeitdruck in Transaktionssituationen.
Besonders dringlich ist eine rechtliche Überprüfung bei älteren Gesellschaften, bei denen sich der Gesellschafterbestand mehrfach geändert hat oder die gesellschaftsvertraglichen Regelungen unklar sind.
Fazit: Die eGbR als neuer Standard im Immobilienrecht
Die Einführung der eGbR und des Gesellschaftsregisters markiert einen tiefgreifenden Wandel im Zusammenspiel von Gesellschaftsrecht und Grundbuchrecht. Für Neufälle ist die Rechtslage klar: Ohne Registereintragung keine Eintragung im Grundbuch.
Für Alt-Fälle besteht zwar kein unmittelbarer Zwang zur Umstellung. Praktisch führt jedoch nahezu jede relevante Grundstücksverfügung dazu, dass die Registereintragung nachgeholt werden muss.
Wer als GbR Grundstückseigentum hält, sollte daher nicht abwarten, bis eine Transaktion ansteht. Eine rechtzeitige Beratung und strukturierte Vorbereitung verhindern Verzögerungen und rechtliche Risiken.
Die eGbR wird sich im Immobilienrecht als neuer Standard etablieren. Das Gesellschaftsregister übernimmt die Publizitätsfunktion, die bisher teilweise dem Grundbuch zukam. Für Eigentümer bedeutet dies mehr Transparenz, aber auch neue formale Anforderungen.
Gerne berate ich Sie umfassend zu Fragen rund um die eGbR, das Gesellschaftsregister und die Anpassung bestehender Grundbucheintragungen. Eine frühzeitige Klärung schafft Rechtssicherheit und vermeidet kostspielige Komplikationen im Grundbuchverfahren.
