Grundschuld: was muss ich beachten?

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Gundschulden gehören zu den häufigsten beurkundungspflichtigen Vorgängen beim Notar. Aber was muss der Grundschuldbesteller wissen? Hierzu einige Informationen.

Was ist eine Grundschuld?

Eine Grundschuld ist ein dingliches Recht. Der Inhaber der Grundschuld ist berechtigt, aus dem mit der Grundschuld belasteten Grundstück die Zahlung eines Geldbetrages (nebst Zinsen und Nebenleistungen) zu fordern. Grundschulden werden typischerweise im Zusammenhang mit dem Kauf und der Finanzierung von Immobilien (Grundstücken, Eigentumswohnungen, Erbbaurecht) bestellt und sollen die Ansprüche der Darlehensgeber (Banken und Bausparkassen) aus dem Darlehensvertrag sichern. Kommt der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen aus dem Kreditvertrag nicht nach, dann können die Darlehensgeber die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben. Das Grundstück wird dann zwangsversteigert, die Darlehensgeber befriedigen sich aus dem Versteigerungserlös.

Wie wird eine Grundschuld bestellt?

In der Regel wird der Darlehensgeber (Bank oder Bausparkasse) dem Darlehensnehmer ein vorgefertigtes Bestellungsformular aushändigen und ihn dann an einen Notar verweisen.Grundschuldbestellungen müssen beim Grundbuchamt in öffentlich beglaubigter Form eingereicht werden. Dafür würde es an sich ausreichen, wenn der Notar die Unterschriften der Besteller beglaubigt. Da aber praktisch alle Formulare auch Erklärungen über die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung enthalten, muss das Rechtsgeschäft förmlich beurkundet werden. Nach der Beurkundung reicht der Notar die Grundschuldbestellungsurkunde dann beim zuständigen Grundbuchamt ein und beantragt dort die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch.

Grundschuld: Kann die Bank nur auf das Grundstück zugreifen?

Eigentlich sichert die Grundschuld klassischer Weise nur den Zugriff des Gläubigers auf das belastete Grundstück. Allerdings enthalten praktisch alle gängigen Grundschuldformulare der Banken und Bausparkassen auch persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfungen der Darlehensnehmer in ihr gesamte Vermögen. Die Gläubiger können dann aus den Grundschuldurkunden eben nicht nur in das Grundstück vollstrecken, sondern auch in das gesamte weitere Vermögen der Grundschuldbesteller. Dies muss einem bewusst sein, wenn man ein entsprechendes Grundschuldformular beurkunden lässt.

Was wird durch die Grundschuld gesichert?

Typischerweise ist die Grundschuld darauf ausgerichtet, die Ansprüche des Darlehensgebers (Bank oder Bausparkasse) auf Rückzahlung des Darlehensbetrages zu sichern. In der Praxis geht das Sicherungsinteresse der Finanzierer aber häufig deutlich weiter. Welche konkreten Ansprüche über die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich in aller Regel aus der so genannten Zweckerklärung. Diese kann in der Grundschuldurkunde enthalten sein, häufig wird sie aber separat mit den Darlehensunterlagen vorgelegt. Fast immer lässt sich der Darlehensgeber in der Zweckerklärung Ansprüche sichern, die erheblich über die reine Darlehensforderung hinausgehen. Dies betrifft etwaige Nebenkosten, beispielsweise Verzugskosten, wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Die Besteller der Grundschuld sollten daher immer genauestens prüfen, was konkret in der Zweckerklärung geregelt wird.

Was kostet eine Grundschuld?

Bei der Eintragung einer Grundschuld fallen sowohl Notarkosten, als auch Grundbuchgebühren an. Die konkrete Höhe richtet sich jeweils nach dem Wert. Je höher der Beleihungswert ist, desto höher fallen auch die Gebühren aus. Bei einer Grundschuld über 150.000 Euro fallen beispielsweise Notarkosten von ca. 450 Euro und Grundbuchkosten von ca. 350 Euro an.

Haben Sie weitere Fragen zur Bestellung einer Grundschuld und den anfallenden Kosten? Kontaktieren Sie uns gerne.

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