In Immobilienkaufverträgen findet sich oft eine Formulierung, wonach der Notar nicht in die Grundakten der Kaufimmobilie geschaut habe und die Parteien auf die damit verbundenen Risiken hinweise.
Diese Klausel ist keineswegs bloße Förmelei, sondern hat durchaus haftungs- und risikorechtliche Bedeutung. Sie betrifft den Unterschied zwischen dem formellen Grundbuchinhalt (einschließlich elektronischem Grundbuch) und den Grundakten, die beim Grundbuchamt geführt werden und die dem Grundbuch zugrunde liegenden Unterlagen enthalten.
Dogmatisch ist zu trennen: Der öffentliche Glaube des Grundbuchs (§ 892 BGB) bezieht sich nur auf den eingetragenen Inhalt, nicht auf die Grundakten. Gleichwohl können sich aus den Grundakten tatsächliche oder rechtliche Risiken ergeben, die sich aus dem bloßen Registerauszug nicht erschließen.
Im Einzelnen:
Zunächst enthalten die Grundakten sämtliche Eintragungsbewilligungen, Anträge und zugrunde liegenden Urkunden (§ 12 GBO). Das bedeutet, dass der Wortlaut einer Dienstbarkeit, Reallast oder eines sonstigen Rechts im Grundbuch häufig nur verkürzt wiedergegeben ist. Die konkrete inhaltliche Ausgestaltung ergibt sich oft erst aus der Bewilligungsurkunde in den Grundakten. Gerade bei Dienstbarkeiten kann dies erheblich sein: Der Grundbuchtext („Geh- und Fahrrecht“) sagt regelmäßig nichts über Umfang, Ausübungsmodalitäten, Beschränkungen oder Nebenpflichten. Diese können sich aber aus der Bewilligung ergeben und den wirtschaftlichen Wert erheblich beeinflussen.
Weiter können sich aus den Grundakten Bedingungen, Befristungen oder aufschiebende/auflösende Elemente ergeben, die im Grundbuch selbst nicht vollständig abgebildet sind. Zwar verlangt § 874 BGB grundsätzlich die Eintragung des Inhalts, doch ist in der Praxis häufig eine Bezugnahme auf die Bewilligung erfolgt („gemäß Bewilligung vom …“). Ohne Einsicht in die Grundakte bleibt der Inhalt insoweit unklar.
Ein weiterer Risikobereich betrifft Vormerkungen und ihre Reichweite. Auch hier kann der gesicherte Anspruch nur aus der Bewilligung vollständig verstanden werden. Der bloße Eintrag („Auflassungsvormerkung zugunsten X“) gibt keinen Aufschluss darüber, ob etwa besondere Rücktrittsrechte, Bedingungen oder Nebenabreden bestehen, die sich auf die Durchsetzbarkeit auswirken.
Zudem können sich in den Grundakten Hinweise auf unwirksame, anfechtbare oder auslegungsbedürftige Erklärungen finden. Zwar schützt der öffentliche Glaube grundsätzlich den gutgläubigen Erwerber, jedoch nicht in allen Konstellationen, etwa bei Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis (§ 892 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Einsicht in die Grundakte kann insoweit für die Beurteilung von Bösgläubigkeit relevant sein.
Ein praktischer, oft unterschätzter Punkt sind Rangverhältnisse und Rangvorbehalte. Auch wenn das Rangverhältnis im Grundbuch eingetragen ist, können sich aus den zugrunde liegenden Urkunden Abreden ergeben, die wirtschaftlich relevant sind (etwa schuldrechtliche Rangrücktrittsverpflichtungen oder Sicherungsabreden).
Ferner enthalten Grundakten häufig Altunterlagen, die Rückschlüsse auf nicht mehr eingetragene, aber tatsächlich noch relevante Sachverhalte zulassen können, etwa im Zusammenhang mit nicht vollzogenen Löschungen oder fehlerhaften Eintragungen. Zwar entfalten solche Umstände nicht ohne Weiteres dingliche Wirkung, sie können aber Anlass für rechtliche Auseinandersetzungen geben.
Schließlich ist auf den notariellen Risikohinweis selbst einzugehen: Der Notar ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die Grundakten einzusehen, sondern darf sich auf das Grundbuch beschränken. Die Klausel dient daher der Haftungsbegrenzung. Die Beteiligten bestätigen, dass sie bewusst auf eine weitergehende Aufklärung verzichten. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass der Notar auf erkennbare Risiken hinzuweisen hat; verzichtet der Beteiligte nach Hinweis auf weitere Aufklärung, kann dies haftungsrechtlich entlastend wirken.
Zusammenfassend liegt das Risiko vor allem darin, dass der materielle Inhalt eingetragener Rechte unvollständig oder missverständlich erfasst wird, wenn man die zugrunde liegenden Urkunden nicht kennt. Das elektronische Grundbuch gibt die „Überschrift“, die Grundakte oft den „Vertragstext“.
