Seit Ende 2025 kursieren in den sozialen Medien Werbeanzeigen und Beiträge, die einer ganzen Generation von Immobilienkäufern das schnelle Geld versprechen: „Haben Sie in den letzten zehn Jahren eine Maklerprovision gezahlt? Nach der neuen BGH-Entscheidung können Sie sich diese zurückholen.“ Anwaltskanzleien bieten „Ersteinschätzungen zum Pauschalpreis“ an, Werbeanzeigen auf Facebook und Instagram versprechen fünfstellige Rückzahlungen. Was ist dran? Und was gilt insbesondere, wenn im Notarvertrag eine sogenannte Maklerklausel aufgenommen wurde, die die Provisionspflicht bestätigt? Ein nüchterner Blick auf ein Thema, bei dem Verbraucher zwischen realen Ansprüchen und werblicher Übertreibung genau unterscheiden sollten.
Was der BGH tatsächlich entschieden hat
Am 9. Oktober 2025 hat der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen I ZR 159/24 eine Entscheidung getroffen, die für den Online-Immobilienmarkt tatsächlich weitreichende Folgen hat. Im Ausgangsfall hatte ein Immobilieninteressent auf der Website eines Maklers einen Button anklicken müssen, um Exposé und Objektdaten zu erhalten. Der Button war mit „Senden“ beschriftet – ohne klaren Hinweis darauf, dass mit dem Klick ein zahlungspflichtiger Maklervertrag zustande kommen würde. Später kam der Kaufvertrag zustande, der Makler forderte seine Provision, der Käufer verweigerte die Zahlung.
Der BGH gab dem Käufer recht. Die entscheidende Grundlage ist die sogenannte „Buttonlösung“ des § 312j Abs. 3 BGB. Diese Vorschrift verlangt, dass Unternehmer im elektronischen Geschäftsverkehr die Bestellschaltfläche für Verbraucher unmissverständlich und deutlich lesbar mit einer Formulierung wie „zahlungspflichtig bestellen“ oder einer vergleichbaren eindeutigen Kennzeichnung versehen. Fehlt dieser Hinweis, kommt nach § 312j Abs. 4 BGB kein wirksamer Vertrag zustande – auch dann nicht, wenn der Kunde die Leistung später tatsächlich in Anspruch nimmt.
Der BGH stellte klar: Diese Vorschrift gilt auch für Maklerverträge. Das ist deshalb bemerkenswert, weil die Maklerprovision erst bei Vermittlungserfolg fällig wird und lange umstritten war, ob damit überhaupt ein „entgeltlicher“ Vertrag im Sinne der Buttonlösung vorliegt. Der BGH hat diese Frage endgültig geklärt: Auch das bedingte Provisionsversprechen ist ein Entgelt im Sinne des Verbraucherschutzrechts.
Wer ist tatsächlich betroffen?
Damit ein Verbraucher Aussicht auf Rückforderung hat, müssen mehrere Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein:
Erstens muss der Vertrag mit dem Makler online über eine Website, ein Kundenportal oder eine Plattform zustande gekommen sein. Ein mündlich am Telefon, per E-Mail oder auf Papier geschlossener Maklervertrag fällt nicht unter das Urteil – auch wenn hier andere Formvorschriften greifen können.
Zweitens muss der Vertragsabschluss über einen Bestellbutton erfolgt sein, der unklar beschriftet war. Formulierungen wie „Senden“, „Anfragen“, „Exposé anfordern“, „Weiter“ oder „Abschicken“ reichen nicht aus. Eine ausreichende Beschriftung wäre etwa „zahlungspflichtig beauftragen“ oder „provisionspflichtig anfordern“.
Drittens muss es sich um einen Verbrauchervertrag handeln. Wer als Unternehmer oder Investor gehandelt hat, ist grundsätzlich nicht geschützt.
Viertens gilt das Thema praktisch nur beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Für Gewerbeobjekte, unbebaute Grundstücke oder Mehrfamilienhäuser gelten teilweise andere Regeln.
Die 10-Jahres-Behauptung ist irreführend
Ein besonders häufig verbreiteter Irrglaube, den man in Social-Media-Werbung findet, betrifft die Frist. Immer wieder ist von „bis zu 10 Jahren rückwirkend“ die Rede. Das entspricht der geltenden Rechtslage aber nicht.
Für die Rückforderung einer ohne wirksamen Vertrag gezahlten Maklerprovision greift die ungerechtfertigte Bereicherung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Diese Ansprüche verjähren nach der Regelverjährung des § 195 BGB in drei Jahren. Die Frist beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
Nach der ständigen BGH-Rechtsprechung reicht dabei die Kenntnis der Tatsachen aus – nicht der rechtlichen Bewertung. Wer 2020 eine Maklerprovision auf Grundlage eines Online-Vertrags gezahlt hat und schon damals wusste, dass der Button nur „Senden“ hieß, dürfte spätestens seit dem BGH-Urteil im Oktober 2025 auch die entsprechende rechtliche Einordnung kennen. Für viele Fälle bedeutet das: Die Verjährungsfrist endet am 31. Dezember 2028. Die absolute Höchstfrist von 10 Jahren nach § 199 Abs. 4 BGB greift nur ergänzend – und beginnt schon mit der Entstehung des Anspruchs, also der Zahlung.
Praktische Konsequenz: Wer 2016 gezahlt hat, ist mit hoher Wahrscheinlichkeit bereits durch die absolute Zehnjahresfrist ausgeschlossen. Wer zwischen 2018 und 2022 gezahlt hat, sollte in der Prüfung besonders auf die Verjährung achten. Das Bewerben einer pauschalen Zehnjahresrückwirkung ist juristisch schlicht falsch.
Die entscheidende Frage: Was ändert die Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag?
Genau hier wird es aus notarieller Sicht spannend. In vielen Immobilienkaufverträgen findet sich eine sogenannte Maklerklausel. Sie bestätigt, dass der Kauf durch einen bestimmten Makler nachgewiesen oder vermittelt wurde, und sieht vor, dass der Käufer (oder auch beide Parteien) eine Provision in bestimmter Höhe an den Makler zahlen wird. Wird durch eine solche Klausel ein unwirksamer Online-Maklervertrag geheilt?
Die Antwort ist differenziert und für viele überraschend. Die Frage ist noch nicht in allen Facetten höchstrichterlich geklärt, doch die überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Literatur geht in folgende Richtung:
Keine automatische Heilung. Eine reine „Bestätigungsklausel“ im Kaufvertrag, die lediglich das Bestehen des Maklerverhältnisses erwähnt und die Provisionshöhe wiedergibt, heilt einen aus formalen Gründen unwirksamen Online-Maklervertrag grundsätzlich nicht. Die BGH-Entscheidung ist gerade darauf gestützt, dass § 312j Abs. 4 BGB keine nachträgliche Heilung durch tatsächliche Leistungsinanspruchnahme zulässt. Wenn nicht einmal die Inanspruchnahme der Maklerleistung heilt, kann das auch eine spätere Erwähnung im Kaufvertrag nicht leisten.
Möglich: Eigenständiger neuer Provisionsvertrag. Anders kann es aussehen, wenn die Maklerklausel im Kaufvertrag inhaltlich als eigenständiger Verpflichtungsvertrag zugunsten des Maklers ausgestaltet ist – also als echter Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) oder als selbstständiges Provisionsversprechen. In diesem Fall wäre die notarielle Beurkundung eine wirksame neue Grundlage, weil sie in einer eigenständigen Form geschlossen wurde. Die Anforderungen des § 656a BGB (Textform) sind durch die notarielle Urkunde ohnehin übererfüllt.
Ob eine Maklerklausel im Kaufvertrag als bloße Bestätigung oder als eigenständiger Vertrag anzusehen ist, hängt maßgeblich von ihrer konkreten Formulierung ab. Formulierungen wie „Der Käufer bestätigt, dass er dem Makler XYZ eine Provision in Höhe von … schuldet“ sind eher deklaratorisch. Formulierungen wie „Der Käufer verpflichtet sich hiermit, an den Makler XYZ eine Provision in Höhe von … zu zahlen“ sind konstitutiv und dürften einen eigenständigen Anspruch begründen.
Wichtig für Verkäufer und Käufer: Diese Konstruktion ist in der Praxis nicht unumstritten. Ob eine solche „Reparaturklausel“ im Kaufvertrag den ursprünglich unwirksamen Maklervertrag ersetzen kann, wird die Rechtsprechung in den nächsten Jahren weiter präzisieren müssen. In jedem Fall ist zu beachten: Auch ein eigenständiges Provisionsversprechen im notariellen Kaufvertrag ist an die Grenzen des § 656c und § 656d BGB gebunden. Wurde der Makler von beiden Seiten beauftragt oder wird die volle Provision einseitig überwälzt, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hat, ist auch die neue Vereinbarung unwirksam.
Der Zeitpunkt spielt eine Rolle. Kritisch ist zudem, ob die Maklerklausel vor oder nach der Provisionszahlung in den Vertrag aufgenommen wurde. Ist die Provision bereits geflossen, bevor der Kaufvertrag beurkundet wurde, dann kann die spätere Klausel nur den Rechtsgrund für die bereits erbrachte Zahlung nachträglich schaffen – eine deutlich schwierigere Konstruktion, die im Streitfall genau geprüft werden muss.
Was bedeutet das praktisch für Käufer?
Wer erwägt, seine gezahlte Maklerprovision zurückzufordern, sollte folgende Schritte gehen:
- Unterlagen sammeln: Wie kam der Kontakt zustande? Über welche Plattform, welche Website, welchen Portallink? Gibt es E-Mail-Bestätigungen, Screenshots des ursprünglichen Buttons? Welche Beschriftung hatte er?
- Kaufvertrag prüfen lassen: Welche Formulierung enthält die Maklerklausel? Ist sie deklaratorisch oder konstitutiv? Nur ein Fachanwalt oder Notar kann diese Bewertung seriös vornehmen.
- Verjährung prüfen: Wann wurde gezahlt? Wann wurde der Vertrag geschlossen? Ist die dreijährige Regelverjährung schon abgelaufen? Läuft die zehnjährige Höchstfrist noch?
- Realistisches Erwartungsmanagement: Auch bei formal berechtigten Ansprüchen ist die Durchsetzung nicht immer einfach. Makler wehren sich gegen Rückforderungen, oft mit Argumenten wie einer stillschweigenden Genehmigung oder einem angeblichen selbstständigen Provisionsversprechen. Gerichtliche Verfahren sind aufwendig, und das Kostenrisiko sollte nüchtern kalkuliert werden.
- Kein Pauschal-Optimismus: Werbeanzeigen, die Erfolgsquoten von „über 90 %“ oder pauschale Rückzahlungen versprechen, sind mit Vorsicht zu genießen. Jeder Fall hängt von der konkreten Vertragsgestaltung ab.
Was bedeutet das für Makler und Verkäufer?
Auch die andere Seite sollte handeln. Makler mit Online-Präsenz sollten ihre Bestellprozesse dringend überprüfen und die Buttonbeschriftungen anpassen – konkret auf Formulierungen wie „zahlungspflichtig beauftragen“ oder „provisionspflichtig anfordern“. Für laufende Kaufabwicklungen, in denen die Provision noch nicht geflossen ist, sollten Sie die Frage klären, ob eine ausdrückliche eigenständige Provisionsvereinbarung im Kaufvertrag sinnvoll wäre – idealerweise in enger Abstimmung mit dem Notariat.
Verkäufer, die mit einem Makler zusammenarbeiten, sollten sich vergegenwärtigen, dass Zweifel an der Wirksamkeit des Maklervertrags im Ergebnis auch auf sie zurückfallen können – insbesondere bei der Doppeltätigkeit und dem Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB. Ist der Vertrag mit dem Käufer unwirksam, kann das auch die Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer nach sich ziehen.
Fazit
Das BGH-Urteil vom 9. Oktober 2025 ist ein wichtiger Meilenstein im Verbraucherschutz und eröffnet für einen Teil der Immobilienkäufer tatsächlich die Möglichkeit, gezahlte Provisionen zurückzufordern. Die Pauschalversprechen in den sozialen Medien greifen aber deutlich zu weit: Die 10-Jahres-Behauptung ist juristisch nicht haltbar, viele Vertragskonstellationen sind komplex, und die notariellen Maklerklauseln können – je nach Ausgestaltung – einen eigenständigen Provisionsanspruch begründen und die Rückforderung ausschließen. Wer prüfen möchte, ob im eigenen Fall ein Anspruch besteht, sollte deshalb nicht auf plakative Werbeanzeigen reagieren, sondern eine seriöse, individuelle Prüfung der Vertragsunterlagen durch einen Notar oder Fachanwalt einholen. Nur so lässt sich seriös beurteilen, ob eine Rückforderung Erfolg verspricht – und ob sich der Aufwand tatsächlich lohnt.