Es ist ein Phänomen, das in der notariellen Praxis immer wieder begegnet – auch wenn niemand es offen anspricht: Käufer und Verkäufer einer Immobilie einigen sich auf einen tatsächlichen Kaufpreis von beispielsweise 500.000 Euro, lassen aber im Notarvertrag nur 400.000 Euro beurkunden. Die Differenz wechselt heimlich den Besitzer – „schwarz“, am Notar und am Finanzamt vorbei. Ziel: Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtsgebühren sowie unter Umständen Einkommensteuer beim Verkäufer sparen. Doch wer glaubt, mit dieser sogenannten Schwarzgeldabrede ein cleveres Steuersparmodell zu betreiben, geht ein erhebliches Risiko ein. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. März 2024 (V ZR 115/22) hat die Rechtslage präzisiert – und führt zu einem überraschenden, aber für Verbraucher wichtigen Ergebnis.
Der Sachverhalt: Eine Wohnung, zwei Kaufpreise
Im vom BGH entschiedenen Fall ging es um den Erwerb einer Wohnungs- und Teileigentumseinheit. Im notariellen Kaufvertrag wurde ein Preis von 120.000 Euro festgehalten. Tatsächlich vereinbart waren aber 150.000 Euro. Die Differenz von 30.000 Euro zahlte die Käuferin schon vor der Beurkundung in bar an den Verkäufer. Der Rest von 120.000 Euro wurde regulär über den Notar abgewickelt, und die Käuferin wurde als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Später erstattete der Verkäufer beim Finanzamt eine Selbstanzeige – und plötzlich stand die Frage im Raum, ob der gesamte Kaufvertrag überhaupt wirksam ist.
Die juristische Konstruktion: Scheingeschäft und verdecktes Geschäft
Hier wird es technisch, aber wichtig. Wenn im Notarvertrag bewusst ein niedrigerer Kaufpreis angegeben wird, liegt nach § 117 Abs. 1 BGB ein sogenanntes Scheingeschäft vor: Die Parteien haben den Vertrag mit 120.000 Euro gar nicht ernsthaft gewollt – er sollte nur dem Finanzamt vorgespielt werden. Folge: Der beurkundete Vertrag ist nichtig.
Was wirklich gewollt war, ist der mündliche Vertrag über 150.000 Euro. Dieser ist aber zunächst formnichtig nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB, denn er erfüllt nicht die zwingende notarielle Beurkundungspflicht für Immobilienverträge. An dieser Stelle greift jedoch die Heilungsvorschrift des § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB: Sobald die Auflassung erklärt und der Käufer im Grundbuch eingetragen ist, wird der Formmangel rückwirkend geheilt. Der Vertrag mit dem wahren Preis von 150.000 Euro gilt damit als wirksam zustande gekommen.
Die zentrale Frage: Macht die Schwarzgeldabrede den Vertrag insgesamt nichtig?
Hier setzt der BGH an. Eine Nichtigkeit nach § 134 BGB – wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (hier: § 370 AO, Steuerhinterziehung) – käme nur in Betracht, wenn die Steuerhinterziehung alleiniger oder hauptsächlicher Zweck des Geschäfts wäre. Genau das hat der BGH verneint: Solange der Leistungsaustausch – also die Übertragung des Grundstücks und die Zahlung des Kaufpreises – ernstlich gewollt ist, ist die Steuerhinterziehung nur ein Nebenmotiv. Der Vertrag bleibt damit grundsätzlich wirksam.
Spannend ist die Abgrenzung, die der BGH zur Schwarzarbeit bei Werkverträgen vorgenommen hat. Dort führt nämlich nach dem Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) jede Schwarzgeldabrede zur Gesamtnichtigkeit des Vertrags, ohne dass es auf einen Hauptzweck ankommt. Das SchwarzArbG schützt nicht nur das Steueraufkommen, sondern auch den fairen Wettbewerb am Markt. Diese Erwägungen, so der BGH ausdrücklich, lassen sich nicht auf Grundstückskaufverträge übertragen – dort geht es ausschließlich um Steuerersparnis, nicht um Wettbewerbsverzerrung.
Aber: Der Vertrag bleibt wirksam – die Probleme bleiben
Wer jetzt aufatmet und denkt, das sei doch eine bequeme Lösung, irrt gewaltig. Die Wirksamkeit des Kaufvertrags ist nur die zivilrechtliche Seite. Die wirklich gravierenden Konsequenzen liegen ganz woanders – und sie können Käufer und Verkäufer Jahre nach dem Notartermin noch einholen.
Strafrechtlich: Steuerhinterziehung nach § 370 AO. Wer wissentlich einen falschen Kaufpreis beurkundet, begeht eine Steuerhinterziehung. Das ist eine Straftat – kein Bagatelldelikt, sondern eine Tat, die mit Geldstrafe oder Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren geahndet werden kann, in besonders schweren Fällen sogar bis zu zehn Jahren. Betroffen sind beide Seiten: der Käufer, der Grunderwerbsteuer hinterzieht, und der Verkäufer, der gegebenenfalls Spekulationssteuer oder andere Einkommensteuern verkürzt. Auch beihilfehandlungen Dritter sind strafbar.
Steuerlich: Nachzahlung mit Zinsen und Säumniszuschlägen. Wird die Schwarzgeldabrede bekannt – etwa durch eine Selbstanzeige, eine Betriebsprüfung, einen Tipp aus dem Umfeld oder durch zunehmend digitale Abgleichmöglichkeiten der Finanzverwaltung – setzt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer auf Basis des tatsächlichen Kaufpreises fest. Hinzu kommen Hinterziehungszinsen von 6 % pro Jahr (§ 235 AO) sowie gegebenenfalls Säumniszuschläge. Aus einer angeblichen Ersparnis von wenigen tausend Euro kann nach Jahren eine fünfstellige Nachforderung werden.
Notar- und Gerichtsgebühren. Auch der Notar und das Grundbuchamt haben einen Anspruch auf die zutreffenden Gebühren – berechnet auf den wahren Kaufpreis. Wer falsche Angaben gemacht hat, wird auch hier nachträglich zur Kasse gebeten.
Berufsrechtliche Folgen für den Notar. Erfährt ein Notar von einer Schwarzgeldabrede, ist er nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, die Beurkundung zu verweigern (§ 14 Abs. 2 BNotO, § 4 BeurkG). Tut er es nicht oder beteiligt er sich gar bewusst, drohen ihm Amtsenthebung und Strafverfahren. Der Notar ist hier kein Komplize, sondern Schutzwächter – und er nimmt diese Rolle ernst.
Streit zwischen den Parteien. Was passiert, wenn nach der Beurkundung Streit entsteht und der Käufer plötzlich nur noch die im Vertrag stehenden 120.000 Euro zahlen will? Auch das ist ein typisches Szenario. Theoretisch ist der mündliche Vertrag über 150.000 Euro nach Eintragung im Grundbuch wirksam – aber die Beweisführung im Zivilprozess ist ungleich schwieriger, wenn die Mehrzahlung „bar in einem Umschlag“ erfolgt ist. Wer in einer solchen Lage klagen muss, offenbart zugleich seine eigene Steuerhinterziehung.
Was tun, wenn der Verkäufer die Schwarzgeldzahlung vorschlägt?
Klar und freundlich ablehnen. Es gibt keine seriöse Konstellation, in der eine Schwarzgeldabrede die Vorteile des Vollverbriefungswegs aufwiegt. Wer als Käufer mitspielt, bringt sich strafrechtlich in Gefahr, riskiert späteren Streit mit dem Verkäufer und erschwert sich die Finanzierung (denn Banken sehen nur den niedrigeren Vertragspreis und verlangen dann eine höhere Eigenkapitalquote). Wer als Verkäufer einen solchen Vorschlag macht, sollte wissen: Der vermeintliche Vorteil wird, sobald er auffliegt, mit Strafe und Nachzahlung mehr als aufgewogen.
Drei praktische Hinweise
- Alle Zahlungen vollständig beurkunden. Wer ein Auto in der Garage, eine Einbauküche oder antike Möbel mitkauft, sollte das ausdrücklich im Vertrag aufnehmen – mit klarer Aufteilung des Kaufpreises auf Immobilie und bewegliche Sachen. Das senkt die Grunderwerbsteuer auf legalem Weg.
- Bei Anbahnungsgesprächen alles dokumentieren. Wer Verdacht schöpft, dass beim Verkäufer „kreative Buchführung“ eine Rolle spielt, sollte sich rechtlich beraten lassen, bevor er den Vertrag unterzeichnet. Spätere Ausstiege sind teuer.
- Den Notar offen einbinden. Notare sind zur Verschwiegenheit verpflichtet, aber auch zur Neutralität und Aufklärung. Wer offen über alle Vereinbarungen spricht, bekommt einen rechtssicheren Vertrag – und vermeidet die Schwarzgeldfalle von vornherein.
Fazit
Die BGH-Entscheidung vom 15. März 2024 mag auf den ersten Blick wie eine Erleichterung klingen: Ein Vertrag mit Schwarzgeldabrede bleibt in der Regel wirksam. Doch das ist ein zweischneidiger Trost. Die strafrechtlichen, steuerlichen und finanziellen Folgen für die Beteiligten sind unverändert gravierend. Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, sollte die Versuchung gar nicht erst aufkommen lassen. Ein vollständiger, ehrlicher Notarvertrag ist nicht nur die rechtssichere, sondern auch wirtschaftlich klügere Lösung. Das vermeintliche Sparpotenzial der Schwarzgeldabrede schmilzt in dem Moment dahin, in dem Finanzamt oder Staatsanwaltschaft Wind davon bekommen – und das geschieht heute schneller, als viele denken.
