Der Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks ist für viele Menschen eine der wirtschaftlich wichtigsten Entscheidungen ihres Lebens. Entsprechend groß ist der Wunsch, den Kauf möglichst steuerlich effizient zu gestalten. Gerade bei Grundstückskaufverträgen zwischen Familienangehörigen oder nahestehenden Personen liegt daher die Versuchung nahe, einen vergleichsweise niedrigen Kaufpreis zu vereinbaren. Was auf den ersten Blick nach einer legitimen Gestaltungsüberlegung aussieht, kann jedoch erhebliche steuerliche Risiken bergen. Insbesondere droht die – oft völlig unterschätzte – Schenkungssteuer.
Dieser Beitrag erläutert die rechtlichen und steuerlichen Hintergründe der Schenkungssteuer beim Grundstückskaufvertrag, zeigt typische Fallkonstellationen auf und erklärt, welche Rolle der Notar spielt. Ziel ist es, Käufer und Verkäufer für die Risiken eines zu niedrigen Kaufpreises zu sensibilisieren und rechtssichere Gestaltungen aufzuzeigen.
Grundstückskaufvertrag und Kaufpreis: Ausgangspunkt der Betrachtung
Zivilrechtlich ist der Grundstückskaufvertrag in den §§ 433, 311b BGB geregelt. Danach verpflichten sich Verkäufer und Käufer zur Übertragung des Eigentums gegen Zahlung eines Kaufpreises. Das Gesetz schreibt nicht vor, dass der Kaufpreis dem Verkehrswert des Grundstücks entsprechen muss. Grundsätzlich gilt Vertragsfreiheit. Ein Grundstück kann daher zivilrechtlich wirksam auch deutlich unter Wert verkauft werden.
Diese zivilrechtliche Freiheit bedeutet jedoch nicht, dass ein solcher Vertrag steuerlich folgenlos bleibt. Steuerrecht und Zivilrecht verfolgen unterschiedliche Zielsetzungen. Während das Zivilrecht die privatautonome Gestaltung respektiert, knüpft das Steuerrecht an wirtschaftliche Vorgänge und deren tatsächlichen Gehalt an. Genau an dieser Stelle beginnt das Risiko der Schenkungssteuer.
Schenkungssteuer: Gesetzliche Grundlagen
Die Schenkungssteuer ist im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG unterliegt die Schenkung unter Lebenden der Schenkungssteuer. Eine Schenkung liegt nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG vor, wenn jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert und beide Teile darüber einig sind, dass die Zuwendung unentgeltlich erfolgt.
Besonders praxisrelevant ist jedoch § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG in Verbindung mit der sogenannten „gemischten Schenkung“. Diese liegt vor, wenn eine Leistung teilweise entgeltlich und teilweise unentgeltlich erfolgt. Genau dies ist bei einem Grundstückskauf unter dem Verkehrswert der Fall. Der entgeltliche Teil ist der gezahlte Kaufpreis, der unentgeltliche Teil ist die Differenz zwischen Kaufpreis und tatsächlichem Verkehrswert.
Der zu niedrige Kaufpreis als steuerliches Risiko
Wird ein Grundstück zu einem Preis veräußert, der erheblich unter dem Verkehrswert liegt, prüft das Finanzamt regelmäßig, ob eine gemischte Schenkung vorliegt. Maßgeblich ist dabei nicht die subjektive Einschätzung der Vertragsparteien, sondern der objektive Verkehrswert des Grundstücks.
Der Bundesfinanzhof hat in ständiger Rechtsprechung klargestellt, dass bei einem Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung eine teilweise Unentgeltlichkeit anzunehmen ist. Entscheidend ist, ob der vereinbarte Kaufpreis deutlich hinter dem gemeinen Wert zurückbleibt. Eine starre Prozentgrenze existiert zwar nicht, in der Praxis wird jedoch bereits bei erheblichen Abweichungen eine schenkungssteuerliche Relevanz angenommen.
Der unentgeltliche Teil gilt steuerlich als Schenkung und unterliegt der Schenkungssteuer – unabhängig davon, ob die Beteiligten dies wollten oder nicht.
Verkehrswert und steuerliche Bewertung des Grundstücks
Für die Frage, ob ein Kaufpreis zu niedrig ist, ist der Verkehrswert entscheidend. Steuerlich wird dieser Wert nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG) ermittelt. Maßgeblich sind insbesondere die §§ 157 ff. BewG.
Je nach Art des Grundstücks kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zur Anwendung. Bei bebauten Grundstücken sind dies regelmäßig das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Bei unbebauten Grundstücken wird in der Regel auf die Bodenrichtwerte zurückgegriffen.
Das Finanzamt ist an den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis nicht gebunden. Es kann und wird einen eigenen Wert feststellen. Dieser liegt nicht selten deutlich über dem Kaufpreis, insbesondere bei Übertragungen innerhalb der Familie oder bei auffällig niedrigen Preisen.
Typische Fallkonstellationen aus der Praxis
Besonders häufig tritt das Problem der Schenkungssteuer in familiären Konstellationen auf. Eltern verkaufen ein Grundstück an ihre Kinder zu einem vergünstigten Preis, um den Erwerb zu erleichtern. Auch Übertragungen zwischen Ehegatten, Lebenspartnern oder Geschwistern sind typische Anwendungsfälle.
Ein weiterer klassischer Fall ist der Verkauf eines Grundstücks innerhalb eines bestehenden Unternehmens- oder Familienverbunds, etwa an eine nahestehende Person oder an eine Gesellschaft, an der der Käufer beteiligt ist. Auch hier prüft das Finanzamt genau, ob der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht.
In all diesen Fällen ist die Annahme einer gemischten Schenkung aus Sicht der Finanzverwaltung naheliegend.
Freibeträge und Steuerklassen: Warum die Schenkungssteuer trotzdem relevant bleibt
Häufig wird argumentiert, dass aufgrund der hohen Freibeträge ohnehin keine Schenkungssteuer anfalle. Tatsächlich sieht § 16 ErbStG je nach Verwandtschaftsgrad erhebliche Freibeträge vor. Kinder haben beispielsweise einen Freibetrag von 400.000 Euro, Ehegatten sogar 500.000 Euro.
Diese Freibeträge gelten jedoch nur innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren. Werden mehrere Schenkungen innerhalb dieses Zeitraums vorgenommen, werden sie zusammengerechnet. Ein vermeintlich kleiner Vorteil durch einen zu niedrigen Kaufpreis kann daher dazu führen, dass spätere Schenkungen oder Erbfälle steuerlich deutlich belastet werden.
Zudem werden Freibeträge häufig bereits durch andere Vermögensübertragungen ausgeschöpft, etwa durch frühere Geldschenkungen oder Immobilienübertragungen. In diesen Fällen kann selbst eine vergleichsweise geringe Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert zu einer spürbaren Steuerbelastung führen.
Abgrenzung zur Grunderwerbsteuer
Neben der Schenkungssteuer ist auch die Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen. Diese knüpft grundsätzlich an den Kaufpreis an. Bei gemischten Schenkungen kann es zu einer komplexen Abgrenzung kommen. Der entgeltliche Teil unterliegt der Grunderwerbsteuer, der unentgeltliche Teil nicht.
Allerdings bedeutet dies nicht, dass ein niedriger Kaufpreis automatisch zu einer geringeren Gesamtsteuerbelastung führt. Die Einsparung bei der Grunderwerbsteuer kann durch eine Schenkungssteuer mehr als aufgehoben werden. Zudem ist die Grunderwerbsteuer in vielen Bundesländern in den letzten Jahren erheblich gestiegen, was die steuerliche Gesamtbetrachtung noch wichtiger macht.
Rolle des Notars beim Grundstückskaufvertrag
Der Notar ist beim Grundstückskaufvertrag zur Neutralität verpflichtet. Er vertritt nicht einseitig die Interessen einer Partei, sondern sorgt für eine rechtlich ausgewogene und sichere Vertragsgestaltung. Zu seinen Amtspflichten gehört es auch, auf steuerliche Risiken hinzuweisen, soweit diese für die Beteiligten erkennbar und wesentlich sind.
Bei auffällig niedrigen Kaufpreisen wird ein gewissenhafter Notar regelmäßig darauf hinweisen, dass schenkungssteuerliche Konsequenzen drohen können. Eine steuerliche Beratung im engeren Sinne darf der Notar zwar nicht ersetzen, er muss jedoch die Beteiligten für erkennbare Risiken sensibilisieren.
Gerade bei familiären Übertragungen ist eine frühzeitige Einbindung des Notars daher von großer Bedeutung. In vielen Fällen lassen sich durch eine saubere Vertragsgestaltung und flankierende Regelungen ungewollte Steuerfolgen vermeiden oder zumindest reduzieren.
Gestaltungsmöglichkeiten und rechtssichere Alternativen
Ein zu niedriger Kaufpreis ist selten die beste Lösung. Häufig ist es sinnvoller, den Kaufpreis am Verkehrswert auszurichten und andere Gestaltungsinstrumente zu nutzen. Denkbar sind etwa die Vereinbarung von Nießbrauchsrechten, Wohnrechten oder langfristigen Zahlungsmodalitäten.
Auch eine bewusste Schenkung mit Ausnutzung der Freibeträge kann in vielen Fällen transparenter und steuerlich planbarer sein als ein scheinbarer Verkauf unter Wert. Wichtig ist dabei stets eine vorausschauende Betrachtung über den Zehnjahreszeitraum hinweg.
Welche Gestaltung im Einzelfall sinnvoll ist, hängt von den persönlichen, wirtschaftlichen und familiären Umständen ab. Pauschale Lösungen gibt es nicht.
Fazit: Vorsicht bei vermeintlich günstigen Kaufpreisen
Der zu niedrige Kaufpreis im Grundstückskaufvertrag ist kein harmloses Detail, sondern kann erhebliche steuerliche Folgen haben. Die Schenkungssteuer wird in der Praxis häufig übersehen oder unterschätzt. Das Risiko besteht unabhängig davon, ob die Vertragsparteien eine Schenkung beabsichtigen oder nicht.
Wer ein Grundstück unter Wert verkauft oder erwirbt, sollte sich der steuerlichen Konsequenzen bewusst sein und frühzeitig fachkundigen Rat einholen. Eine sorgfältige notarielle Gestaltung und eine realistische Bewertung des Grundstücks sind dabei zentrale Bausteine für Rechtssicherheit und steuerliche Planbarkeit.
Für Käufer und Verkäufer gilt daher gleichermaßen: Ein scheinbar günstiger Kaufpreis kann am Ende teuer werden.
