Beim Kauf einer Immobilie vereinbaren Käufer und Verkäufer oft mehr, als am Ende auf dem Papier steht. Eine Sanierungszusage hier, ein Versprechen zur Renovierung dort – und die Beteiligten denken sich: Das ist doch klar, das muss man nicht extra notariell beurkunden. Ein aktueller Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschluss vom 13.03.2025 – V ZR 59/24) zeigt, wie teuer dieser Irrtum werden kann.
Worum ging es?
Eine Käuferin hatte Ende 2016 mehrere Wohnungen von einer GmbH erworben. Im notariellen Kaufvertrag stand der Kaufpreis – aber, so behauptete später ein Gläubiger der Verkäuferin, die GmbH habe sich zusätzlich verpflichtet, die Wohnungen vor der Übergabe zu sanieren. Diese Sanierungszusage wurde aber nicht in den Notarvertrag aufgenommen.
Im Januar 2017 trug der Notar zugunsten der Käuferin sogenannte Auflassungsvormerkungen ins Grundbuch ein. Das ist üblich: Die Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers, später als Eigentümer eingetragen zu werden, und schützt ihn vor späteren Belastungen am Grundstück.
Wenige Monate später – im Mai 2017 – ließ ein Gläubiger der Verkäuferin Zwangssicherungshypotheken auf die Wohnungen eintragen. Erst im Juli 2017 wurde die Käuferin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Sie verlangte vom Gläubiger, die Hypotheken löschen zu lassen, und berief sich auf ihre frühere Auflassungsvormerkung.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH stellte klar: Wenn tatsächlich eine Sanierungsverpflichtung mündlich vereinbart, aber nicht beurkundet worden wäre, dann wäre der gesamte Kaufvertrag formunwirksam (§ 311b Abs. 1 Satz 1, § 125 BGB). Denn nach ständiger Rechtsprechung müssen alle Abreden, die nach dem Willen der Parteien Vertragsbestandteil sein sollen, in die notarielle Urkunde aufgenommen werden.
Die Folge wäre dramatisch: Zwar kann ein formunwirksamer Vertrag durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch geheilt werden – aber nur „ex nunc“, also ab diesem Zeitpunkt. Die schon eingetragenen Auflassungsvormerkungen wären rückwirkend nicht entstanden. Der zwischenzeitlich eingetragene Gläubiger wäre damit im Grundbuch der Käuferin vorgegangen – und die Käuferin hätte die Hypotheken hinnehmen müssen.
Der BGH hob deshalb die Entscheidung des Berufungsgerichts auf, weil dieses den Beweisangeboten zur behaupteten Sanierungszusage nicht nachgegangen war.
Was bedeutet das für die notarielle Praxis?
Der Beschluss ist ein eindringlicher Appell: Alles, was Käufer und Verkäufer wirklich vereinbaren wollen, gehört in die notarielle Urkunde. Das gilt nicht nur für den Kaufpreis, sondern auch für Nebenabreden wie Sanierungs-, Renovierungs- oder Fertigstellungspflichten, mitverkauftes Inventar, Zahlungsmodalitäten oder Übergabetermine.
Drei praktische Hinweise für Verbraucher:
- Sprechen Sie offen mit dem Notar. Wer dem Notar im Vorgespräch oder im Beurkundungstermin alle Absprachen mitteilt, schützt sich vor späteren Streitigkeiten und der Gefahr eines unwirksamen Vertrags. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und gestaltet die Urkunde so, dass beide Seiten abgesichert sind.
- Mündliche „Nebenabreden“ sind gefährlich. Was beim Kaffeegespräch versprochen wird, ist nicht nur schwer zu beweisen – es kann im schlimmsten Fall den gesamten Kaufvertrag zu Fall bringen.
- Nachträgliche Änderungen ernst nehmen. Auch spätere Anpassungen – etwa zu Sanierungspflichten oder zum Kaufpreis – sollten im Zweifel erneut notariell beurkundet werden, solange der Eigentumsübergang noch nicht abgeschlossen ist.
Der BGH bestätigt damit erneut: Die notarielle Beurkundungspflicht beim Immobilienkauf ist kein lästiger Formalismus, sondern ein zentraler Schutz für Käufer und Verkäufer. Wer den Notar vollständig informiert, vermeidet böse Überraschungen im Grundbuch.
