Wenn das Haus brennt, bevor das Grundbuch umgeschrieben ist: Die Schwebephase beim Immobilienkauf

veröffentlicht am von Nils von Bergner

Es ist ein Szenario, das sich kaum jemand ausmalt – und das doch jedes Jahr unzählige Male vorkommt: Der Notarvertrag ist unterschrieben, der Käufer hat die Schlüssel bereits in der Hand und vielleicht sogar den Kaufpreis überwiesen. Doch im Grundbuch ist der Verkäufer noch eingetragen, weil die Umschreibung erfahrungsgemäß einige Wochen, oft Monate dauert. Genau in dieser Schwebephase passiert es: Ein Sturm reißt das Dach ab. Ein Wasserrohr platzt. Im schlimmsten Fall brennt das Haus. Wer haftet jetzt? Wer ist versichert? Was passiert mit dem Kaufpreis? Eine Frage, die viele Käufer und Verkäufer im Notartermin gar nicht auf dem Schirm haben – mit gefährlichen Folgen.

Drei Stichtage, drei Rechtswelten

Beim Immobilienkauf laufen drei rechtliche Ereignisse zeitlich versetzt ab, die für die Versicherungs- und Haftungsfrage entscheidend sind:

Der Notarvertrag (Beurkundungstermin). Hier verpflichten sich Käufer und Verkäufer schuldrechtlich. Eigentum wird aber noch nicht übertragen.

Die Besitzübergabe. Sie ist im Notarvertrag meist daran geknüpft, dass der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Mit der Übergabe von Schlüsseln oder Räumen wechselt der Besitz – nicht aber das Eigentum.

Die Grundbucheintragung. Erst mit der Eintragung des Käufers wird dieser auch rechtlich Eigentümer (§ 873 BGB). Bis dahin bleibt der Verkäufer im Grundbuch und damit Eigentümer im sachenrechtlichen Sinne.

Zwischen diesen Stichtagen tut sich eine Lücke auf, die für die Versicherungs- und Haftungslage erhebliche Bedeutung hat – und die als „Schwebephase“ bekannt ist.

Die Versicherung folgt dem Eigentum, nicht dem Besitz

Hier liegt die erste Falle. § 95 Abs. 1 VVG (Versicherungsvertragsgesetz) regelt klar: Die Wohngebäudeversicherung geht auf den Erwerber über, sobald dieser Eigentümer wird. Maßgeblich ist also die Grundbucheintragung, nicht der Notartermin und auch nicht die Besitzübergabe. Bis zur Umschreibung im Grundbuch bleibt der Verkäufer Versicherungsnehmer der Wohngebäudeversicherung. Der Käufer hat zwar bereits den Schlüssel und nutzt das Haus, ist aber versicherungstechnisch noch nicht in der Position des Versicherungsnehmers.

Diese gesetzliche Konstruktion ist sinnvoll: Sie soll Versicherungslücken vermeiden. Solange der Verkäufer Versicherungsnehmer ist, besteht der Schutz. Mit der Eigentumsumschreibung tritt der Käufer automatisch in den bestehenden Vertrag ein, ohne dass dafür ein zusätzlicher Antrag oder die Zustimmung der Versicherung erforderlich wäre.

Beide Seiten – Käufer und Verkäufer – sind nach § 97 VVG verpflichtet, dem Versicherer den Eigentümerwechsel unverzüglich anzuzeigen. Versäumen sie das, kann der Versicherer bei einem späteren Schaden leistungsfrei werden. Außerdem hat der neue Eigentümer nach § 96 VVG ein einmonatiges Sonderkündigungsrecht ab Grundbucheintragung. Innerhalb dieser Frist kann er die übernommene Versicherung beenden und einen eigenen Vertrag abschließen.

Die Gefahrtragung läuft anders – ab Übergabe

Versicherungsrecht und Kaufrecht ziehen hier nicht am gleichen Strang. Während die Versicherung dem Eigentum folgt, knüpft das Kaufrecht den Gefahrübergang an die Besitzübergabe an. Nach § 446 BGB geht „die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung“ mit der Übergabe des Grundstücks auf den Käufer über. Ab dem Tag, an dem der Käufer den Schlüssel bekommt, trägt er also das wirtschaftliche Risiko – auch wenn er noch nicht im Grundbuch steht.

Das hat dramatische Konsequenzen. Brennt das Haus nach der Besitzübergabe, aber vor der Eigentumsumschreibung, muss der Käufer den Kaufpreis trotzdem voll bezahlen. Er trägt das Risiko, einen Schaden zu erleiden. Aber: Versicherungsnehmer ist noch der Verkäufer – und zwar im Sinne des § 95 Abs. 2 VVG auf Rechnung des Käufers, dessen Interesse mitversichert ist. Der Verkäufer ist deshalb im Schadensfall zur Mitwirkung bei der Geltendmachung des Versicherungsanspruchs verpflichtet. Praktisch klappt das in den meisten Fällen reibungslos.

Die kritische Frage: Was, wenn keine Versicherung mehr besteht?

Hier wird es richtig brenzlig. Was passiert, wenn der Verkäufer die Wohngebäudeversicherung kurz vor oder nach dem Notartermin kündigt? Oder wenn der Versicherer den Vertrag wegen Prämienverzug beendet? Tritt dann ein Schaden ein, hat der Käufer keinen Versicherungsschutz – obwohl er bereits gezahlt und übernommen hat. Und nach § 446 BGB trägt er das Risiko.

Genau zu dieser Konstellation hat sich der Bundesgerichtshof in einer wegweisenden Entscheidung positioniert (BGH, Urteil vom 20.03.2020 – V ZR 61/19). Im konkreten Fall hatte der Versicherer einen Monat nach Besitzübergabe gekündigt. Vor der Eigentumsumschreibung trat dann ein Sturmschaden am Dach ein. Die Käufer verlangten Schadensersatz vom Verkäufer – mit der Begründung, er habe sie nicht über das Erlöschen der Versicherung informiert.

Der BGH stellte klar: Grundsätzlich ist der Verkäufer nicht verpflichtet, eine bestehende Wohngebäudeversicherung aufrechtzuerhalten oder den Käufer ungefragt über das Bestehen oder Fehlen einer Versicherung zu informieren. Seine Dispositionsfreiheit überwiegt – er kann den Versicherungsvertrag jederzeit kündigen. Wer als Käufer keine Erkundigungen zur Versicherungslage einholt, muss damit rechnen, dass er sich selbst kümmern muss.

Aber: Etwas anderes gilt, wenn der Verkäufer vor oder bei Abschluss des Kaufvertrags ausdrücklich erklärt, es bestehe eine Gebäudeversicherung. In diesem Fall hat er einen Vertrauenstatbestand geschaffen. Der Käufer darf darauf vertrauen, dass dieser Schutz bis zur Grundbucheintragung fortbesteht. Endet die Versicherung danach, etwa durch Kündigung des Versicherers, muss der Verkäufer den Käufer unverzüglich informieren – andernfalls macht er sich schadensersatzpflichtig.

Die Haftung bei der Wohnungseigentumsgemeinschaft

Eine wichtige Besonderheit: Bei Eigentumswohnungen ist die Wohngebäudeversicherung in aller Regel vom Verband der Wohnungseigentümer abgeschlossen. § 95 VVG gilt hier nicht. Der Versicherungsschutz bleibt automatisch bestehen, auch wenn der einzelne Eigentümer wechselt. Der Käufer einer Eigentumswohnung muss sich um die Gebäudeversicherung also nicht aktiv kümmern – er sollte aber die Versicherungssumme und den Deckungsumfang im Voraus prüfen lassen.

Praktische Empfehlungen

Aus der notariellen Praxis ergeben sich klare Empfehlungen für die Schwebephase:

  1. Versicherungslage im Notartermin klären. Käufer sollten im Beurkundungstermin – am besten bereits im Vorgespräch – aktiv nachfragen, ob eine Wohngebäudeversicherung besteht, bei welchem Versicherer, mit welchem Deckungsumfang und welche Versicherungssumme zugrunde liegt. Diese Angaben gehören idealerweise in den Kaufvertrag.
  2. Vertragliche Aufrechterhaltungspflicht aufnehmen. Wenn der Käufer auf den Fortbestand der Versicherung Wert legt – etwa wegen besonders günstiger Konditionen – kann eine Klausel aufgenommen werden, nach der sich der Verkäufer verpflichtet, die Versicherung bis zur Eigentumsumschreibung aufrechtzuerhalten und den Käufer über jede Beendigung unverzüglich zu informieren. Der Notar baut solche Klauseln auf Wunsch in den Vertrag ein.
  3. Eigene Versicherung erwägen. Wer ganz sichergehen will, kann ab Besitzübergabe eine eigene Wohngebäudeversicherung abschließen. Bestand bereits zuvor eine Versicherung des Verkäufers, könnte es zur Doppelversicherung kommen – die der Versicherer dann nach § 78 VVG aufzulösen hat. Das ist regulär lösbar, sollte aber bedacht werden.
  4. Anzeige beim Versicherer nicht vergessen. Sobald die Eigentumsumschreibung erfolgt ist, muss die Veräußerungsanzeige nach § 97 VVG erfolgen. Ein formloses Schreiben mit Versicherungsscheinnummer, Adresse und Namen der Beteiligten genügt. Versäumnisse können im Schadensfall teuer werden.
  5. Eigentumswohnung: Verbandsversicherung prüfen. Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten die Versicherungsverträge der Eigentümergemeinschaft eingesehen werden. Insbesondere die Versicherungssumme, der Elementarschadenschutz und die letzten Beschlüsse der Eigentümerversammlung geben Aufschluss darüber, ob der Schutz angemessen ist.

Fazit

Die Schwebephase zwischen Notartermin und Grundbuchumschreibung ist eine der unterschätztesten Risiken beim Immobilienkauf. Versicherungsrecht und Kaufrecht treffen hier unterschiedliche Anknüpfungspunkte, und nicht immer ist klar geregelt, wer im Schadensfall einspringen muss. Der BGH hat die Verantwortlichkeiten 2020 klargestellt: Wer als Käufer nicht nachfragt, muss sich nicht beklagen. Wer als Verkäufer von einer bestehenden Versicherung spricht, schafft Vertrauen und muss bei deren Wegfall informieren. Wer als Notar diese Konstellation kennt, weist die Beteiligten im Termin darauf hin und sorgt mit klaren Vertragsklauseln dafür, dass die Lücke zwischen Notartermin und Grundbuchumschreibung nicht zur Falle wird. Ein kurzes Vorgespräch mit dem Notar reicht meist aus, um die wichtigsten Fragen vorab zu klären – und das beruhigte Gefühl mitzunehmen, dass auch in der Schwebephase nichts schiefgehen kann.