Wenn nur ein Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch steht: Risiken, die viele unterschätzen

veröffentlicht am von Nils von Bergner

Es kommt häufiger vor, als man denkt: Ein Ehepaar kauft während der Ehe eine Immobilie – aus Zeitgründen, wegen besserer Bonität oder schlicht aus Bequemlichkeit lässt sich aber nur ein Ehepartner als Eigentümer ins Grundbuch eintragen. Manchmal ist die Idee, das später noch zu ändern. Manchmal ist es eine bewusste Entscheidung, etwa weil das Geld für die Anzahlung aus einer Erbschaft kam. Was zunächst pragmatisch wirkt, kann jedoch im Trennungs- oder Todesfall zu erheblichen Problemen führen. Vielen Ehepaaren ist gar nicht bewusst, welche rechtliche Tragweite die Eintragung im Grundbuch hat – und welche Konsequenzen daraus entstehen können.

Der Grundsatz: Wer im Grundbuch steht, ist Eigentümer

Das deutsche Sachenrecht ist hier streng. Eigentümer einer Immobilie ist nur derjenige, der im Grundbuch eingetragen ist. Das gilt selbst dann, wenn der nicht eingetragene Ehepartner die Anzahlung mitfinanziert, jahrelang Raten mitgezahlt oder das Haus eigenhändig renoviert hat. Mündliche Absprachen wie „uns beiden gehört das Haus“ sind sachenrechtlich bedeutungslos. Diese Regel sorgt für Rechtssicherheit im Geschäftsverkehr – ist für Ehepaare aber oft ein Stolperstein, weil sie der gefühlten Realität widerspricht.

Daraus folgt: Will der nicht eingetragene Partner Eigentümer werden, muss eine notarielle Übertragung erfolgen und das Grundbuch entsprechend geändert werden. Eine spätere Korrektur ist möglich – sie kostet aber Notargebühren und gegebenenfalls Grunderwerbsteuer.

Verfügungsbeschränkung nach § 1365 BGB – ein wichtiger Schutzmechanismus

Auch wenn nur ein Ehepartner im Grundbuch steht, ist er nicht völlig frei. Das Gesetz schützt den anderen über § 1365 BGB. Wenn die Immobilie das wesentliche Vermögen des eingetragenen Ehegatten darstellt – als Faustregel bei Vermögen unter 250.000 Euro mehr als 85 %, bei größeren Vermögen mehr als 90 % –, darf sie nicht ohne Zustimmung des Ehepartners verkauft, verschenkt oder belastet werden. Ohne diese Zustimmung ist die Verfügung schwebend unwirksam.

Wichtig: Diese Vorschrift schützt vor dem heimlichen Verkauf der Familienwohnung hinter dem Rücken des Ehepartners. Sie macht den nicht eingetragenen Partner aber nicht zum Miteigentümer. Sie gibt ihm lediglich ein Mitspracherecht in extremen Konstellationen.

Risiken bei der Trennung

Hier zeigt sich die Schwäche der einseitigen Eintragung am deutlichsten. Ein paar typische Konstellationen:

Der eingetragene Ehepartner will verkaufen. Solange die Voraussetzungen des § 1365 BGB nicht erfüllt sind, kann er das im Trennungsfall grundsätzlich tun. Der nicht eingetragene Partner hat keinen Anspruch auf die Immobilie – er bekommt nur Geld über den Zugewinnausgleich, und das auch erst, wenn die Ehe rechtskräftig geschieden ist.

Der eingetragene Ehepartner zieht aus, der andere bleibt. Was nach Solidarität klingt, kann teuer werden. Der ausgezogene Eigentümer-Ehegatte kann nach § 1361b Abs. 3 BGB eine Nutzungsentschädigung für die alleinige Nutzung verlangen – orientiert am ortsüblichen Mietwert. Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 27.11.2024 (XII ZB 28/23) klargestellt: Nutzungsentschädigung und Trennungsunterhalt sind eng miteinander verzahnt. Ist der Wohnvorteil bereits in der Unterhaltsberechnung berücksichtigt, kommt eine zusätzliche Nutzungsentschädigung nicht in Betracht – derselbe Vorteil darf nicht doppelt ausgeglichen werden.

Der nicht eingetragene Ehepartner zieht aus. Er verliert mit dem Auszug nicht nur das Dach über dem Kopf, sondern auch jeden Sachenrechtsschutz an der Immobilie. Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung gegen den dort verbliebenen Eigentümer-Ehegatten besteht nicht – denn nur Eigentümer oder Miteigentümer können einen solchen Anspruch geltend machen.

Der Zugewinnausgleich – Ausgleich, aber kein Eigentum

Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft gleicht der Zugewinnausgleich nach §§ 1372 ff. BGB den Vermögenszuwachs während der Ehe aus. Hier liegt der wirtschaftliche Schutz des nicht eingetragenen Ehepartners. Die Wertsteigerung der Immobilie während der Ehe fließt in das Endvermögen des Eigentümer-Ehegatten ein. Die Hälfte der Differenz steht dem anderen als Geldanspruch zu.

Beispiel: Der Ehemann erwirbt während der Ehe ein Haus für 400.000 Euro. Bei der Scheidung ist es 600.000 Euro wert und schuldenfrei. Wertzuwachs: 200.000 Euro. Die Ehefrau hat – grob gerechnet – Anspruch auf 100.000 Euro Zugewinnausgleich.

Klingt fair, hat aber Schwächen: Erstens ist der Anspruch nur eine Geldforderung, kein Anteil an der Immobilie. Zweitens muss er notfalls eingeklagt und durchgesetzt werden. Drittens ist er angreifbar, wenn das Haus mit Schulden belastet ist oder vor Berechnung des Zugewinns verkauft wird. Und viertens: Bei einer Heirat im Güterstand der Gütertrennung gibt es überhaupt keinen Zugewinnausgleich – dann steht der nicht eingetragene Ehegatte vollständig leer aus.

Risiken im Erbfall

Hier wird es besonders heikel. Stirbt der Eigentümer-Ehegatte, geht die Immobilie nicht automatisch auf den überlebenden Ehepartner über. Sie fällt zunächst in den Nachlass und wird nach gesetzlicher Erbfolge oder Testament verteilt.

Ist kein Testament vorhanden und leben Kinder, erbt der überlebende Ehepartner im Güterstand der Zugewinngemeinschaft die Hälfte des Nachlasses (§ 1931 Abs. 1 i.V.m. § 1371 Abs. 1 BGB). Die andere Hälfte teilen sich die Kinder. Damit entsteht eine Erbengemeinschaft – mit allen typischen Problemen: gemeinsame Verwaltung, Einstimmigkeit bei wichtigen Entscheidungen, häufig Streit über Verkauf oder Behalten der Immobilie. Im schlimmsten Fall kann ein einzelner Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen und damit erzwingen, dass die Familienwohnung zwangsversteigert wird.

Besonders kritisch wird es bei Patchwork-Konstellationen oder kinderlosen Ehen mit lebenden Eltern oder Geschwistern des Verstorbenen. Hier kann es passieren, dass der überlebende Ehepartner plötzlich gemeinsam mit der Schwiegermutter oder dem Schwager Eigentümer der eigenen Wohnung ist.

Hätte das Ehepaar von Anfang an als Miteigentümer im Grundbuch gestanden, würde nur die Hälfte des Verstorbenen in den Nachlass fallen – die andere Hälfte gehört dem überlebenden Partner ohnehin schon. Das halbiert das Risiko.

Was Notare empfehlen

Drei Lösungsansätze, die in der notariellen Praxis bewährt sind:

  1. Eintragung beider Ehegatten als Miteigentümer. Das ist die einfachste und sicherste Lösung. Beide werden zu je 50 % oder in einem anderen Verhältnis ins Grundbuch eingetragen. Dann gehört das Haus tatsächlich beiden – mit allen rechtlichen Konsequenzen. Wer eine Immobilie während der Ehe kauft, sollte sich gut überlegen, ob es nicht der bessere Weg ist.
  2. Nachträgliche Übertragung eines Miteigentumsanteils. Wenn die Eintragung nur eines Ehegatten bereits erfolgt ist, kann ein Anteil später notariell übertragen werden. Bei Ehegatten ist die Übertragung grundsätzlich grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Der Notar berät, in welcher Form das sinnvoll ist – häufig in Verbindung mit einer Schenkung gegen Eintragung eines Wohnrechts.
  3. Testamentarische oder erbvertragliche Absicherung. Solange die Übertragung nicht erfolgt, sollte zumindest erbrechtlich vorgesorgt werden – etwa durch ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, der den überlebenden Ehepartner als Alleinerben einsetzt und Pflichtteilsstrafklauseln gegen die Kinder enthält. Ohne diese Vorsorge ist die Familienwohnung im Todesfall gefährdet.

Fazit

Die Frage, wer im Grundbuch steht, ist keine Formalität. Sie entscheidet darüber, wem das Haus rechtlich gehört, wer im Trennungsfall die besseren Karten hat und was im Erbfall geschieht. Wer als Ehepaar eine Immobilie kauft, sollte deshalb von Anfang an klären, wie die Eigentumsverhältnisse aussehen sollen – und diese Entscheidung bewusst und gemeinsam treffen. Wenn die einseitige Eintragung bereits erfolgt ist, lohnt sich der Gang zum Notar, um die Folgen für Trennung und Erbfall durchzuspielen und gegebenenfalls nachzubessern. Die paar tausend Euro Notarkosten heute sind deutlich weniger als der Stress, den ein ungeklärter Streit später kostet. Wer hier offen mit dem Partner und mit dem Notar spricht, schützt nicht nur sein Vermögen, sondern auch die Familie.