Grundstück: Überlassung und Schenkung an Ehegatten und Kinder

Der Grundbesitz gehört in Deutschland zu den wesentlichen Vermögenswerten der privaten Haushalte. Der Eigentumswechsel vollzieht sich dabei nicht immer in Form von klassischen Veräußerungen. Oft werden die Grundstücke oder Eigentumswohnungen unentgeltlich übertragen, häufig innerhalb der Familie. Die Beweggründe dafür können vielschichtig sein, die Begriffe Überlassung, Übertragung und Schenkung werden dabei teilweise synonym verwendet. Dieser Artikel beschäftigt sich mit den typischen Übertragungsfällen innerhalb der Familie und zeigt Grundlagen und Risiken auf.

Warum übertragen Eltern Grundeigentum auf die Kinder?

Wenn Eltern noch zu Lebzeiten ihren Grundbesitz auf die Kinder übertragen, kann es dafür verschiedenste Gründe geben. In der Regel handelt es sich um Fälle der vorweggenommenen Erbfolge, bei denen man aus steuerlichen Gründen schon zu Lebzeiten mit der Vermögensumschichtung beginnt. Nicht selten erfolgt die Übertragung aber auch vor dem Hintergrund, dass sich die Eltern schlicht nicht mehr um den Grundbesitz kümmern wollen oder können und die Verantwortung deshalb zeitig an die Kinder übergeben. Schließlich spielen auch immer wieder Überlegungen eine Rolle, ob im Falle der Pflegebedürftigkeit möglicherweise Sozialhilfeträger auf den Grundbesitz zugreifen können.

Spart man bei der vorweggenommenen Erbfolge Steuern?

Eltern mit größerem Vermögen wollen den Kindern durch die vorweggenommene Erbfolge Steuervorteile einräumen, denn die Kinder können auf diesem Wege unter Umständen ihre Steuerfreibeträge mehrfach geltend machen. Bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer beträgt der Freibetrag pro Kind 400.000 Euro, der Freibetrag kann alle 10 Jahre geltend gemacht werden. Wenn der zu erwartende Erbteil des Kindes also über dem Freibetrag liegt, kann die vorzeitige Vermögensübertragung zu Lebzeiten steuerlich sinnvoll sein.

Können Sozialhilfeträger auf den Grundbesitz der Eltern zugreifen?  

Wenn Immobilienbesitzer im Alter pflegebedürftig werden und der Sozialhilfeträger (auch teilweise) für die Pflegekosten aufkommen muss, dann stellt sich immer die Frage nach der Verwertung des Grundbesitzes. In der Regel unproblematisch ist es, solang die Ehegatten oder auch nur einer von ihnen die Immobilie noch selbst bewohnen. Das gilt jedenfalls, sofern es sich bei dem Grundbesitz um ein „angemessenes Hausgrundstück“ handelt. Dieses stellt dann Schonvermögen dar, auf welches der Sozialhilfeträger nicht zugreifen kann. Was im Einzelfall als angemessen zu beurteilen ist, richtet sich z.B. nach der Grundstücksgröße, der Ausstattung und insbesondere dem Grundstückswert.

Anders stellt es sich indes dar, wenn die Eltern das Objekt beider verlassen haben und beispielsweise in einem Pflegeheim leben. Dann wird der Grundbesitz in aller Regel zu verwerten und der Erlös für die Pflegekosten einzusetzen sein.

Haben die Eltern das Grundstück im Wege der vorweggenommenen Erbfolge schenkweise auf die Kinder übertragen, dann kann der Sozialhilfeträger innerhalb einer Frist von 10 Jahren die Schenkung unter Umständen widerrufen. Es besteht dann nämlich möglicherweise ein Rückforderungsanspruch der Eltern als Schenker wegen eingetretener Verarmung, diesen kann der Sozialhilfeträger auf sich überleiten.

Welche Rechte können sich die Eltern bei der Grundstücksüberlassung vorbehalten?

Es ist durchaus üblich, dass sich Eltern im Rahmen der Überlassung von Grundbesitz an ihre Kinder gewisse Rechte vorbehalten. Im Wesentlichen geht es dabei um die Frage, in welchem Umfang die Eltern die Immobilie auch nach der Eigentumsübertragung noch selbst nutzen können. In aller Regel wird in diesem Zusammenhang ein lebenslanges Wohnungsrecht zugunsten der Eltern eingetragen. In dem Übergabevertrag sollte geregelt werden, wie die laufenden Kosten der Immobilie zwischen Eltern und Kindern aufgeteilt werden und unter welchen Voraussetzungen das Wohnungsrecht erlischt (z.B. bei dauerhaftem Auszug). Alternativ können die Eltern auch ein Nießbrauchsrecht erhalten. Dieses ist weitergehend als ein reines Wohnrecht, der Nießbrauch berechtigt beispielsweise auch dazu, die Immobile zu vermieten.

In jedem Übertragungsvertrag sollte zudem geregelt werden, ob die Eltern einen Anspruch auf Rückübertragung des Grundbesitzes für bestimmte Fälle erhalten. Denkbar sind insbesondere Konstellationen, in denen das Kind in Vermögensverfall gerät. Gerade wenn die Eltern das Objekt noch bewohnen, kann es dann sinnvoll sein, das Grundstück durch Rückübertragung zu schützen. Im Grundbuch wird in solchen Fällen üblicherweise eine so genannte Rückübertragungsvormerkung zugunsten der Eltern eingetragen, damit diese den Anspruch später auch durchsetzen können.

Wann ist es sinnvoll, ein Grundstück auf den Ehegatten zu übertragen?

Auch wenn Ehegatten ein Grundstück oder einen Grundstücksteil auf den Ehepartner übertragen, kann es dafür die verschiedensten Beweggründe geben. Häufig steht hinter so einer Übertragung schlicht der Wunsch, den anderen Ehegatten durch die Übertragung angemessen am eigenen Vermögen zu beteiligen und dadurch praktisch eine innereheliche Vermögensgerechtigkeit herzustellen. In der Regel handelt es sich dabei um ehebedingte Zuwendungen.

Oft kommt es aber auch im Zuge von Trennung und Scheidung zur Übertragung von Eigentum, da sich die Eheleute schlicht vermögensrechtlich auseinandersetzen müssen. Haben die Ehegatten während der Ehezeit eine gemeinsame Immobilie angeschafft, dann ist zu klären, wie damit nach der Scheidung verfahren werden soll.

Schließich stehen oft wirtschaftliche Überlegungen hinter einer Überlassung zwischen Ehegatten. Gerade selbständige Ehegatten, die eine Überschuldung und damit den Zugriff auf die Immobilie befürchten, wollen den Grundbesitz auf diese Weise dem möglichen Zugriff durch Gläubiger entziehen.

Was ist eine ehebedingte Zuwendung?

Wenn Ehegatten dem anderen während der Ehezeit Vermögenswerte zukommen lassen, geschieht dies in aller Regel aus einem bestimmten Grund. Die Rechtsprechung geht dabei davon aus, dass Zuwendung unter Ehegatten der ehelichen Lebensgemeinschaft dienen und somit als entgeltlich einzustufen sind. Man spricht in diesem Zusammenhang von ehebedingte (auch unbenannten) Zuwendungen. Eine Schenkung soll ausnahmsweise nur dann vorliegen, wenn die Ehegatten die Unentgeltlichkeit ausdrücklich vereinbaren. Ehebedingte Zuwendungen werden nach den güterrechtlichen Regeln ausgeglichen. Nur in Ausnahmefällen kommt aus Billigkeitsgesichtspunkten ein Ausgleich nach den Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht.

Will ein Ehegatte ein Grundstück oder einen Teil davon auf den anderen übertragen, dann sollte immer genau festgelegt werden, ob es sich um eine ehebedingte Zuwendung oder eine Schenkung handelt. Es kann zudem geregelt werden, ob und wie die Zuwendung im Falle der Scheidung ausgeglichen werden soll.

Was ist bei der Vermögensauseinandersetzung unter Ehegatten zu bedenken?

Die Ehegatten müssen zunächst grundsätzlich entscheiden, ob die gemeinsame Immobilie veräußert, oder von einem Ehegatten übernommen werden soll. Ist die Übernahme wirtschaftlich machbar und sinnvoll, dann muss geklärt werden, ob die Kreditgeber bereit sind, den anderen Ehegatten aus der Haftung zu entlassen. Dies betrifft nicht nur die schuldrechtliche Haftung aus dem Darlehensvertrag. Regelmäßig haben sich die Eheleute im Rahmen der für die Finanzierung erforderlichen Grundpfandrechtsbestellung zugunsten des Kreditgebers auch der Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen unterworfen. Auch aus dieser Verpflichtung muss der Ehegatte entlassen werden, der aus dem Eigentum ausscheidet. Ob der weichende Ehegatte im Übrigen einen Anspruch auf finanziellen Ausgleich erhalten soll, müssen die Eheleute unter Berücksichtigung der Wertentwicklung sowie der Höhe der Restverbindlichkeiten vereinbaren.

Kann die Übertragung bei Überschuldung eines Ehegatten das Grundstück retten?

Fälle, bei denen die Übertragung des Grundstückes auf den Ehegatten vor dem Zugriff von Gläubigern schützen soll, sind meistens höchst problematisch. Natürlich steht es grundsätzlich jedem Eigentümer frei, seine Vermögenswerte auf andere zu übertragen. Erfolgen diese Rechtsgeschäfte jedoch in der Absicht, den möglichen Zugriff von Gläubigern auf diese Werte zu erschweren oder unmöglich zu machen, dann sind diese Geschäfte anfechtbar. Das Gesetz gibt den benachteiligten Gläubigern eine ganze Reihe von Instrumentarien an die Hand, um sich solcher Verfügung zu erwehren, insbesondere nach dem so genannten Anfechtungsgesetz. Auch nach der Insolvenzordnung können entsprechende Vermögensverfügungen anfechtbar sein. Die Anfechtungsrechte können dabei unter Umständen mehrere Jahre zurückgreifen.

Kann ein Ehegatte das übertragene Grundstück zurückverlangen?

Die Ehegatten können im Überlassungsvertrag regeln, ob und unter welchen Voraussetzungen das übertragene Grundstück oder der Miteigentumsanteil wieder herausverlangt werden können. So ist es zum Beispiel denkbar, ein Rückübertragungsrecht für den Fall der Scheidung zu vereinbaren. Fehlen solche ausdrücklichen Regelungen im Vertrag, dann ist der Ehegatte auf die gesetzlichen Möglichkeiten beschränkt. Bei einer Schenkung käme beispielsweise eine Rückforderung wegen groben Undanks in Betracht.

Haben Sie noch Fragen rund um das Thema Überlassung und Schenkung von Grundstücken oder Eigentumswohnungen? Kontaktieren Sie uns, wir informieren Sie gerne.

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