Hausverkauf: wann muss der Ehegatte zustimmen?

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Wenn Eheleute eine Immobilie besitzen und gemeinsam als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, gibt es bei der Veräußerung in aller Regel keine Probleme. Die Eheleute treten gemeinsam als Verkäufer auf und sind beim Kaufvertrag auch beide Vertragsparteien. In der Praxis kommt es aber auch immer wieder vor, dass nur ein Ehegatte im Grundbuch eingetragen ist. Will dieser dann das Grundstück veräußern, stellt sich regelmäßig die Frage, ob der andere Ehegatte dem Veräußerungsgeschäft zustimmen muss. Problematisch ist dies häufig vor allem dann, wenn die Eheleute bereits dauerhaft getrennt leben.

Leben die Eheleute im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, dann greift die Verfügungsbeschränkung des § 1365 BGB. Dort ist geregelt, dass Eheleute die Zustimmung des anderen Ehegatten benötigen, wenn sie über ihr Vermögen im Ganzen verfügen wollen.

Was bedeutet Vermögen im Ganzen?

Nach der Rechtsprechung greift diese Verfügungsbeschränkung bereits dann, wenn der betroffene Ehegatte über sein nahezu gesamtes Vermögen verfügen möchte. Es kann dabei auch ausreichen, wenn lediglich über einen Vermögensgegenstand verfügt werden soll, zum Beispiel ein Hausgrundstück, dieser Gegenstand wertmäßig aber das gesamte oder nahezu gesamte Vermögen des betroffenen Ehegatten darstellt. Wann das nahezu gesamte Vermögen betroffen ist, bleibt immer eine Frage des Einzelfalls, die Rechtsprechung dazu ist umfangreich. Bei kleineren Vermögen soll nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes dann keine Verfügung über das gesamte Vermögen vorliegen, wenn dem Ehegatten nach der Verfügung Werte von 15% seines ursprünglichen Vermögens übrig bleiben. Hat der verfügende Ehegatte ein größeres Vermögen, dann soll der Verbleib von 10% des ursprünglichen Vermögens ausreichen, um die Zustimmungsbedürftigkeit auszuschließen. Als größeres Vermögen gelten dabei wohl Vermögensmassen ab 300.000 Euro, wobei auch hier die Rechtsprechung der Oberlandesgerichte nicht einheitlich ist. Maßgeblich für die konkrete Wertfeststellung sind objektive Kriterien, die individuellen Wertvorstellungen der Eigentümer spielen dagegen keine Rolle.

Können die Eheleute die Verfügungsbeschränkung aufheben?

Im Rahmen eines Ehevertrages können die Eheleute den gesetzlichen Güterstand abändern und auch explizit die Verfügungsbeschränkungen des § 1365 BGB aufheben. Es ist auch möglich, einzelne Vermögensgegenstände (z.B. ein Hausgrundstück oder ein Unternehmen) von der Verfügungsbeschränkung auszunehmen.

Verfügungsbeschränkung: Vertrag schwebend unwirksam

Hat eine Ehegatte ein Rechtsgeschäft ohne die erforderliche Zustimmung des Ehegatten geschlossen, dann ist dieses schwebend unwirksam. Der andere Ehegatte kann den Vertrag genehmigen, verweigert er die Genehmigung, dann ist das Rechtsgeschäft endgültig unwirksam. Bei Grundstückskaufverträgen kann dies zu höchst unangenehmen Folgen führen, möglicherweise muss ein solcher Vertrag Jahre später rückabgewickelt werden. Die Frage der Zustimmungsbedürftigkeit sollte daher nicht auf die leichte Schulter genommen werden.

Zu beachten ist, dass auch der Kauf einer Immobile zustimmungsbedürftig sein kann, sofern die dafür aufgewendeten Mittel das gesamte oder nahezu gesamte Vermögen des Ehegatten darstellen.

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