FAQ Immobilienkaufvertrag

Der Notar erstellt zunächst einen Entwurf des Kaufvertrages und leitet diesen den Parteien zu. Verkäufer und Käufer sollen ausreichend Gelegenheit haben, um den Vertrag vorab zu prüfen. Änderungen und Ergänzungen können besprochen werden, es besteht zudem die Möglichkeit, den Entwurf auch Dritten (z.B. dem Steuerberater) vorzulegen.

Sobald der Vertragsentwurf von beiden Parteien geprüft wurde, kann der Kaufvertrag beurkundet werden. Mit der Beurkundung ist der Vertrag rechtskräftig geschlossen.

Etwas anderes gilt nur, wenn sich eine Partei vollmachtlos vertreten lässt, Rechtskraft tritt dann erst mit der Nachgenehmigung ein. Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um die Abwicklung des Kaufvertrages. Er informiert alle involvierten Ämter und holt die erforderlichen Unterlagen und Genehmigungen ein.

Sofern der Kaufpreis -wie üblich- finanziert werden soll, muss der Käufer noch eine Grundschuld zugunsten seiner Bank oder Bausparkasse eintragen lassen. Auch dies bedarf der Beurkundung. Die Grundschuld muss so rechtzeitig eingetragen werden, dass der Kaufpreis zum Fälligkeitszeitpunkt zur Verfügung steht.

Sobald die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, stellt der Notar den Kaufpreis fällig. Der Käufer muss den Kaufpreis an den Verkäufer oder dessen Gläubiger (bei Restschulden) auszahlen. Nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt die Übergabe des Kaufobjekts durch den Verkäufer an den Käufer.

Die eigentliche Eigentumsumschreibung kann erst erfolgen, wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Zwischen Übergabe und Eigentumswechsel liegen daher in der Regel noch zwei bis drei Monate.

Das wohl wichtigste Element des Immobilienkaufvertrages ist, dass der Leistungsaustausch zwischen den Parteien rechtssicher gestaltet wird. Bei Kaufvertrag gibt es zwei Hauptleistungspflichten, der Käufer muss den Kaufpreis zahlen, der Verkäufer muss das Grundstück übergeben und übereignen. Der Kaufvertrag muss so gestaltet sein, dass keine Partei ungesicherte Vorleistungen erbringt.

Weder Käufer noch Verkäufer sollen also dem Risiko ausgesetzt werden, den Kaufpreis oder das Eigentum ohne Gegenleistung zu verlieren. Beim Direktzahlungsmodel wird der Leistungsaustausch genau festgelegt. Zunächst erhält der Käufer im Grundbuch des Kaufobjekts eine Auflassungsvormerkung.

Diese stellt praktisch eine Grundbuchsperre da und garantiert, dass die Immobilie nicht mehr anderweitig verkauft oder belastet werden kann. Die Auflassungsvormerkung schützt zudem vor Zwangsvollstreckungsmaßnahmen. Sobald die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, muss der Käufer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer oder –sofern noch Schulden abzulösen sind- an die Gläubiger des Verkäufers zahlen.

Sobald der Kaufpreis vollständig eingegangen ist, muss der Verkäufer das Objekt an den Käufer übergeben. Die eigentliche Übereignungserkärung (Auflassung) geben die Parteien bereits im Rahmen des Kaufvertrages ab. Um die Ansprüche der Parteien auf Kaufpreiszahlung und Herausgabe zusätzlich zu sichern, werden im Kaufvertrag entsprechende Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärungen aufgenommen.

Der Käufer unterwirft sich wegen seiner Pflicht zur Kaufpreiszahlung der Zwangsvollstreckung, der Verkäufer wegen seiner Pflicht zur Übergabe des Kaufobjekts. Tritt Fälligkeit ein, und erfüllt eine Partei ihre Verpflichtung nicht, so kann der Notar eine vollstreckbare Ausfertigung des Vertrages erteilen.

Damit können dann unmittelbar Zwangsvollstreckungsmaßnahmen eingeleitet werden. Liegen ausnahmsweise Umstände vor, die ein besonderes Risiko für eine Partei begründen, dann kann im Einzelfall auch ein Notaranderkonto eingerichtet werden. In aller Regel sind beide Parteien durch das Direktzahlungsmodell jedoch ausreichend geschützt.

Die Auflassungsvormerkung ist das wichtigste Sicherungsmittel zugunsten des Käufers. Sie dient dazu, den Eigentumsverschaffungsanspruch des Käufers zu wahren und durchzusetzen. Da zwischen der Kaufpreiszahlung und der eigentlichen Eigentumsumschreibung typischerweise noch mehrere Monate vergehen, benötigt der Käufer für diesen Übergangszeitraum eine entsprechende Absicherung.

Die Vormerkung wird im Grundbuch des Kaufobjekts eingetragen, bevor der Kaufpreis zur Zahlung fällig wird. Auf diesem Wege ist der Käufer geschützt vor anderweitigen Verfügungen über die Immobilie, insbesondere kann der Eigentümer das Kaufobjekt nicht mehr an Dritte übereignen. Schutz besteht auch gegenüber Belastungen (z.B. Sicherungshypothek), die nach der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen werden.

Schließlich ist die Auflassungsvormerkung auch insolvenzfest. Wird nach Eintragung der Vormerkung ein Zwangsversteigerungsverfahren eingeleitet, dann der vormerkungsberechtigte Käufer verlangen, dass der Insolvenzverwalter den gesicherten Übereignungsanspruch erfüllt.

Für den Fall, dass der Kaufvertrag nach Eintrag der Auflassungsvormerkung rückabgewickelt werden muss, ist die Vormerkung wieder aus dem Grundbuch zu löschen.

In notariellen Kaufverträge wird dafür eine spezielle Regelung aufgenommen, entweder über Löschungsvollmacht, oder mittels aufschiebend bedingter Eintragung.

Die Fälligkeitsvoraussetzungen sind ein wesentlicher Bestandteil des Grundstückskaufvertrages. Mit ihnen wird festgelegt, unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis zur Zahlung fällig gestellt wird. Unverzichtbare Fälligkeitsvoraussetzung ist zunächst die Auflassungsvormerkung.

Diese stellt das wichtigste Sicherungsmittel des Käufers da, mit Eintragung der Auflassungsvormerkung tritt Schutz vor anderweitigen Verfügungen und Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ein. Sofern die Immobilie noch mit Grundpfandrechten Dritter belastet ist, müssen diese spätestens bei Eigentumsumschreibung gelöscht werden.

Der Käufer möchte ja keine Schulden des Verkäufers übernehmen. Zu weiteren Fälligkeitsvoraussetzungen wird daher in diesen Fällen gemacht, dass dem Notar die Löschungsunterlagen für die nicht übernommenen Belastungen vorliegen. Der Notar kann so sicherstellen, dass die Rechte bei Eigentumsübergang auch wirklich gelöscht werden.

Die dritte typische Fälligkeitsvoraussetzung ist, dass dem Notar eine Erklärung der zuständigen Gemeinde vorliegt, wonach ein öffentliches Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird. Sofern die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nämlich ausüben möchte, kommt der Kaufvertrag mit der Gemeinde zustande, der Käufer scheidet dann aus.

Öffentliche Vorkaufsrechte bestehen in der Regel bei allen Grundstücken, die kein Wohnungseigentum oder Erbbaurecht darstellen. Im Einzelfall kann es sinnvoll sein, noch weitere Fälligkeitsvoraussetzungen zu vereinbaren, beispielsweise, wenn ausnahmsweise Genehmigungen erforderlich sind (z.B. vom Familien- oder Betreuungsgericht).

Der Notar wird dies bei der Vertragsgestaltung genauestens prüfen. Liegen alle Fälligkeitsvoraussetzungen vor, dann informiert der Notar die Parteien und stellt den Kaufpreis fällig.

Während es vor einigen Jahren noch üblich war, die Kaufpreiszahlungen bei einem Grundstückskaufverträgen grundsätzlich über Notaranderkonten abzuwickeln, kommen Anderkonto heutzutage nur noch in Ausnahmefällen zum Einsatz. Der Gesetzgeber hat nämlich zwischenzeitlich geregelt, dass ein besonderes berechtigtes Sicherungsinteresse vorliegen muss, damit der Notar das Anderkonto einrichten darf.

Das Risiko zulasten einer Partei muss also aufgrund bestimmter Umstände höher sein, als bei einem gewöhnlichen Sachverhalt und einer normalen Vertragsgestaltung. Ein berechtigtes Sicherungsinteresses kann in den folgenden Konstellationen gegeben sein: -die Hinterlegung soll einen vorzeitigen Besitzübergang ermöglich. -ersichtliche Überforderung der Parteien. -komplizierte Lastenfreistellung mit vielen Gläubigern. -die finanzierende Bank besteht auf Einsetzung eines Anderkontos. -der Brief eines abzulösenden Grundpfandrechts ist nicht auffindbar, das erforderliche Aufgebotsverfahren nimmt Zeit in Anspruch. -als Verkäufer tritt ein Insolvenzverwalter oder Testamentsvollstrecker auf. -das Kaufobjekt wird aus der Zwangsversteigerung erworben. -Käufer oder Verkäufer befindet sich im Ausland.

Im Regelfall läuft die Kaufpreiszahlung daher über das so genannten Direktzahlungsmodell, bei dem es zu einem gesicherten direkt Leistungsaustausch kommt. Der Kaufpreis nimmt nicht den Umweg über den Notar, sondern wird unmittelbar an den Verkäufer oder dessen Gläubiger (bei Restschulden) ausgezahlt.

Die Parteien haben hier auch einen Kostenvorteil, da das Anderkonto nicht unerheblich zusätzliche Gebühren verursacht.

Bei Immobilienkaufverträgen wird in aller Regel das so genannte Direktzahlungsmodell verwendet. Der Käufer zahlt den Kaufpreis bei Fälligkeit unmittelbar an den Verkäufer oder dessen Gläubiger (wenn Restschulden bestehen). In Ausnahmefällen kann der Kaufpreis auch auf einem Notaranderkonto hinterlegt werden, allerdings muss dafür ein besonderes Sicherungsinteresse bestehen.

Konkret müssen Umstände vorliegen, die erhöhte Risiken für die Parteien begründen. Wenn der Notar die Fälligkeitsvoraussetzungen herbeigeführt hat, stellt er den Kaufpreis gegenüber dem Käufer zur Zahlung fällig. Der Notar teilt dem Käufer dann auch mit, wie er den Kaufpreis im Einzelnen auszuzahlen hat.

Dies ist vor allem dann wichtig, wenn Restschulden bestehen, die bei den Banken des Verkäufers abzulösen sind. Der Notar fragt die konkreten Ablösebeträge insoweit vorab bei den Banken an. Es ist daher absolut üblich, dass der Kaufpreis aufgeteilt werden muss.

Ein Teil geht an den oder die Banken des Verkäufers, der Rest unmittelbar an den Verkäufer selbst. Der Käufer muss dann seine finanzierende Bank informieren und die Überweisungen in Auftrag geben. Die meisten Banken haben dafür spezielle Formulare, mit denen die Zahlungen angewiesen werden.

Sobald der Kaufpreis eingegangen ist, müssen der Verkäufer bzw. dessen Banken dem Notar den Eingang schriftlich bestätigen.

Der Zeitpunkt der Übergabe des Kaufobjekts wird in Immobilienkaufverträgen in aller Regel terminlich bestimmt. Die Übergabe fällt typischerweise mit dem Fälligkeitstermin für die Kaufpreiszahlung zusammen. Dies ist sinnvoll, damit beide Seiten den Besitzübergang vernünftig planen können.

Der Verkäufer muss wissen, bis wann er das Objekt räumen muss. Der Käufer benötigt insbesondere dann Planungssicherheit, wenn er selbst in die Immobilie einziehen möchte und ggf. noch seinen bestehenden Mietvertrag kündigen muss. Eine terminliche Bestimmung ist auch dann sinnvoll, wenn noch bestehende Restschulden des Verkäufers abzulösen sind.

Die Banken müssen die konkrete Restforderung beziffern und errechnen diese zum Stichtag der geplanten Kaufpreiszahlung/Übergabe.

Allerdings setzt die Übergabe grundsätzlich voraus, dass der Kaufpreis zuvor gezahlt, oder auf Anderkonto hinterlegt wurde. Die Übergabe ist somit von der Kaufpreisfälligkeit abhängig. Verzögert sich die Fälligstellung, dann kann auch die Übergabe nicht erfolgen.

Der Termin für die Kaufpreisfälligkeit und Übergabe sollten daher immer so großzügig geplant werden, dass genügend Zeit für die Herbeiführung der Fälligkeitsvoraussetzungen ist. Üblicherweise nimmt dies einen Zeitraum von 4-6 Wochen ab Beurkundung in Anspruch. In Ausnahmefällen kann die Übergabe auch vor der Kaufpreiszahlung erfolgen.

Dann müssen die Risiken des Verkäufers, der ja eine Vorleistung erbringt, jedoch bestmöglich minimiert werden. Probate Mittel sind, dass der Kaufpreis vor Übergabe auf einem Notaranderkonto hinterlegt wird, oder zumindest eine angemessene Anzahlung auf den Kaufpreis erfolgt.

Zudem muss vertraglich genau geregelt werden, ob der Käufer bereits Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen durchführen darf, und was im Falle einer Nichtdurchführung des Kaufvertrages geschieht. Geregelt werden können beispielsweise eine Rückbauverpflichtung oder ein Wertausgleich.

In der Praxis kommt es selten vor, dass Grundbücher unbelastet sind. In der Regel finden sich Eintragungen zugunsten Dritter, die je nach Art und Umfang gelöscht oder übernommen werden müssen. Rechte zugunsten Dritter sind in den Abteilungen 2 und 3 des Grundbuchs eingetragen.

Während in Abteilung 3 nur so genannten Grundpfandrechte, also Grundschulden und Hypotheken eingetragen werden, finden sich alle sonstigen Belastungen in Abteilung 2. Dabei handelt es sich um Rechte wie Dienstbarkeiten, Reallasten, Vormerkungen oder Vorkaufsrechte. Ebenfalls in Abteilung 2 eingetragen sind Vermerke, z.B. für Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung oder Testamentsvollstreckung.

Im Grundsatz möchte der Käufer so wenig fremde Rechte übernehmen wie möglich. Das gilt natürlich insbesondere für die Grundpfandrechte in Abteilung 3, da diese Schulden des Verkäufers sichern. Hier muss sichergestellt sein, dass die Löschungsunterlagen beigebracht werden können.

Der Notar macht dies grundsätzlich zur Fälligkeitsvoraussetzung. Der Kaufpreis fließt also nicht, bevor die Lastenfreistellung gewährleistet ist. Die Gläubiger und Rechteinhaber werden der Löschung immer dann zustimmen, wenn sie aus dem Kaufpreis ihre noch offenen Forderungen erhalten.

Der Kaufpreis muss also mindestens so hoch sein, dass alle offenen Forderungen abgelöst werden können. Bei den Rechten in Abteilung 2 ist eine Löschung nicht immer möglich. Ist zum Beispiel eine Dienstbarkeit in Form eines Wegerechts für ein benachbartes Grundstück eingetragen, dann wird der berechtigte Eigentümer einer Löschung kaum zustimmen.

Solche Rechte müssen dann vom Käufer übernommen werden. Aber auch in Abteilung 2 gibt es Rechte, die gelöscht werden können und sollten. Sind zum Beispiel lebenslange Rechte für bereits verstorbene Personen eingetragen (Wohnungsrecht, Leibrente, Rückauflassungsvormerkung), dann sollten diese bei Eigentumswechsel gelöscht werden.

Sofern Rechte zugunsten Dritter im Rahmen des Eigentumswechsels nicht übernommen werden müssen, ist es Sache des Verkäufers, die jeweiligen Löschungsunterlagen beibringen. Das Grundbuchamt löscht ein Recht immer dann, wenn es einen Antrag des Eigentümers und eine Bewilligung des Rechteinhaber vorliegen hat.

Sofern der Verkäufer die Löschungsunterlagen nicht bereits in seinem Besitz hat, kann auch der Notar mit der Einholung der Löschungsunterlagen beauftragt werden. Handelt es sich um Grundpfandrechte (Grundschulden und Hypotheken), dann wird der Notar die jeweiligen Gläubiger (Banken, Bausparkassen, Privatgläubiger) anschreiben und die Unterlagen anfordern.

Sofern Restforderungen bestehen, erteilen die Gläubiger dem Notar einen Treuhandauftrag. Dieser besagt, dass der Notar nur von den Löschungsunteralgen Gebrauch machen darf, wenn er sicherstellt, dass die Restforderungen aus dem Kaufpreis abgelöst werden. Auch in Abteilung 2 kann es Rechte zugunsten Dritter geben, die der Löschung bedürfen.

Nicht selten finden sich dort Rechte zugunsten bereits vorverstorbener Personen, zum Beispiel Wohnungsrechte, Leibrenten oder Rückauflassungsvormerkungen. Im Idealfall wurden diese Rechte bereits mit Löschungserleichterungen eingetragen, d.h., dass zur Löschung der Todesnachweis genügt. Mit dem Löschungsantrag muss dann nur die Sterbeurkunde des Berechtigten eingereicht werden.

Gibt es eine solche Löschungserleichterung nicht, dann müssen ggf. die Erben die Löschung bewilligen. Gerade bei ungewöhnlichen Konstellationen empfiehlt es sich immer, sich bereits vor der Beurkundung um die Löschungsunterlagen zu kümmern. Auf diesem Wege wird vermieden, dass es später zu Verzögerungen bei der Kaufvertragsabwicklung kommt.

„WEG“ ist die Abkürzung für Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch das Wohnungseigentumsgesetz wird gebräuchlicherweise mit „WEG“ abgekürzt. Das Wohnungseigentum bildet eine spezielle Art des Immobilieneigentums in Deutschland.

Die Besonderheit besteht darin, dass ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohneinheit verbunden ist. Wer also beispielsweise eine nach WEG geteilte Eigentumswohnung erwirbt, der erhält Miteigentum an dem Gesamtgrundstück und Sondereigentum an den Wohnräumen selbst.

In einer WEG gibt es daher typischerweise Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum.

Zudem sind dem Sondereigentum oft auch Sondernutzungsrechte zugewiesen. Dies betrifft zum Beispiel Flächen wie den Garten oder Parkplätze, die dann dem jeweiligen Eigentümer zur alleinigen Nutzung zur Verfügung stehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat viele Rechte und Pflichten.

In Eigentümerversammlungen werden alle wesentlichen Belange rund um die Immobilie besprochen und entschieden. Insbesondere wenn es um das Gemeinschaftseigentum geht (z.B. Zuwegungen, Dach, Fassade, Treppenhäuser, Fahrstuhl etc.), muss sich die WEG verständigen. Dies betrifft vor allem Modernisierungen und Instandsetzungen.

Bestimmte Aufgaben und Kompetenzen können an einen Verwalter weitergegeben werden, dieser kümmert sich insbesondere um die Abrechnung der Haus- und Verwaltungskosten. Wer eine nach WEG geteilte Immobilie erwirbt, muss zwangsläufig in die bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft eintreten, und dies mit allen Rechten und Verpflichtungen.

Bereits getroffene Beschlüsse der WEG gelten damit auch für den neuen Eigentümer. Es ist daher von besonderer Bedeutung, sich vor dem Kauf umfassend über solche Beschlüsse zu informieren. Hat die WEG nämlich bereits Sonderumlagen beschlossen aber noch nicht erhoben, dann sind diese von dem Käufer als neuen Eigentümer zu tragen.

Der kann ein erheblicher Kostenfaktor sein, der beim Kauf kalkuliert werden sollte.

Es gibt verschiedene rechtliche Möglichkeiten, um ein Grundstück zu teilen. Der Regelfall ist die Realteilung, es entstehen selbständige Grundstücke, die auf separaten Grundbüchern geführt werden können.

Eine Realteilung ist jedoch tatsächlich nicht immer möglich, etwa, weil baurechtliche Vorgaben wie Abstandsflächen nicht eingehalten werden können, oder weil die Erschließung der Grundstücke nicht umgesetzt werden kann.

In diesen Fällen ist auch eine Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) denkbar. Die Besonderheit besteht darin, dass Miteigentumsanteile an dem Gesamtgrundstück gebildet werden, die mit dem Sondernutzungsrecht an bestimmten Räumlichkeiten verbunden sind. Der klassische Fall der WEG-Teilung betrifft daher Mehrfamilienhäuser mit mehreren Eigentumswohnungen.

Die Teilungserklärung definiert, wie die Aufteilung des Wohnungseigentums im Einzelnen erfolgt. Konkret festgelegt werden darin die Miteigentumsanteile, Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte. In der Regel enthält die Teilungserklärung zudem die Gemeinschaftsordnung, die das Verhältnis der Miteigentümer untereinander näher bestimmt.

Jeder Käufer, der eine nach WEG geteilte Immobilie erwerben möchte, sollte sich daher vor Abschluss des Kaufvertrages die Teilungserklärung aushändigen lassen und diese genau prüfen. Nur so lassen sich die maßgeblichen baulichen und rechtlichen Umstände des Kaufobjekts prüfen.

Auch die finanzierenden Banken verlangen aus diesem Grunde grundsätzlich die Vorlage der Teilungserklärung und möglicher weiterer Unterlagen, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer bestimmen.

„Kauf bricht nicht Miete“. Dieser Grundsatz ist in § 566 BGB festgeschrieben und bedeutet, dass ein bestehendes Mietverhältnis im Rahmen eines Immobilienkaufvertrages mit Eigentumsumschreibung auf den Käufer übergeht. Sofern für das Vertragsobjekte Mietverträge bestehen, müssen dazu folglich umfangreiche Regelungen in den Kaufvertrag aufgenommen werden.

Der Käufer wird zunächst ein Interesse daran haben, schon vor dem Kauf umfassend über den oder die Mietverhältnisse informiert zu werden. Wesentlich ist vor allem die Miethöhe, möglicherweise kalkuliert der Käufer mit zukünftigen Mieteinnahmen auch im Hinblick auf seine Kaufpreisfinanzierung.

Der Käufer wird aber auch wissen wollen, ob der Mieter Mietrückstände hat, ob er eine Kaution hat hinterlegt, ob Mietminderungen vorliegen etc. Üblicherweise erhält der Käufer daher schon vor Abschluss des Kaufvertrages Einsicht in die wesentlichen Unterlagen, insbesondere den Mietvertrag.

Im Kaufvertrag sollten dann bestimmte Punkte zum Mietverhältnis geregelt werden. Der Verkäufer wird verschiedene Erklärungen mit Garantiewirkung abgeben, zum Beispiel, dass das Mietverhältnis nicht gekündigt ist, dass keine Rückstände bestehen, dass kein Rechtsstreit mit dem Mieter anhängig ist usw. Es bedarf zudem einer Regelung, ab wann der Käufer Anspruch auf die Mietzahlungen hat.

Dies wird üblicherweise mit dem Übergabetag, also nach Kaufpreiszahlung, der Fall sein.

Zudem sollte geregelt werden, wie mit einer hinterlegten Kaution verfahren werden soll. Auch die Frage, wer sich um offene Betriebskostenabrechnungen zu kümmern hat, kann vertraglich festgelegt werden. Oft wird dem Käufer eine Vollmacht erteilt, damit er sich schon ab Besitzübergang (also typischerweise vor Eigentumsumschreibung) um Angelegenheiten des Mietverhältnisses kümmern kann.

Bei einem Immobilienkaufvertrag gibt es zwei Hauptleistungspflichten. Hauptleistungspflicht des Käufers ist es, den Kaufpreis zu zahlen. Die des Verkäufers besteht darin, das Kaufobjekt zu übergeben und zu übereignen.

Ein guter Kaufvertrag muss so konzipiert sein, dass keine Partei ungesicherte Vorleistungen erbringt. Der Verkäufer soll davor geschützt sein, dass er den Besitz oder gar das Eigentum an der Immobilie verliert, ohne den Kaufpreis zu erhalten.

Auf der anderen Seite soll der Käufer nicht den Kaufpreis verlieren, ohne Besitz und Eigentum an dem Grundstück zu erhalten. Im Rahmen des Direktzahlungsmodells werden verschiedene Instrumentarien angewandt, um die gegenseitigen Leistungen zu sichern. Dazu gehören auch die Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärungen.

Die Parteien unterwerfen sich, bezogen auf ihre jeweilige Hauptleistungspflicht, der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. Ist beispielsweise der Kaufpreis zur Zahlung fällig und wird vom Käufer nicht beglichen, dann kann der Notar dem Verkäufer eine vollstreckbare Ausfertigung erteilen.

Der Verkäufer kann damit unmittelbar Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in die Wege leiten. Das Gleiche gilt für den Käufer, sofern der Verkäufer seiner Pflicht nicht nachkommt, die Immobilie zu übergeben. Sofern entsprechende Zwangsvollstreckungsunterwerfungen nicht im Kaufvertrag enthalten sind, müssen die Parteien zunächst auf Leistungserfüllung klagen.

Die damit verbunden Zusatzkosten und der zusätzliche Zeitaufwand können mit den Unterwerfungsklauseln vermieden werden.

Bei den allermeisten Grundstückskaufverträgen wird der Kaufpreis finanziert. Er kommt eher selten vor, dass der Käufer den Kaufpreis bereits vollständig zur Verfügung hat. Wird der Kaufpreis finanziert, dann verlangen die Kreditinstitute (Banken und Bausparkassen) eine Sicherheit, die in das Grundbuch des Kaufobjekts eingetragen werden muss.

Dabei handelt es sich um ein sogenanntes Grundpfandrecht, eine Grundschuld oder Hypothek. Die Kredite werden grundsätzlich erst ausgezahlt, wenn das entsprechende Grundpfandrecht eingetragen ist. Die Eintragung erfolgt also notwendig vor der Eigentumsumschreibung auf den Käufer.

Das Grundbuchamt trägt das Grundpfandrecht nur ein, wenn der Eigentümer dies bewiiligt. Der Verkäufer muss einer Belastung des Grundstücks zugunsten der Darlehensgeber des Käufers folglich zustimmen. Dies erfolgt im Rahmen des Kaufvertrages mithilfe der so genannten Belastungsvollmacht.

Der Verkäufer gibt dem Käufer die Vollmacht, das Kaufobjekt mit Grundpfandrechten für seine Kreditinstitute zu belasten. Zum Schutz des Verkäufers werden so genannte Sicherungsabreden in die Belastungsvollmacht aufgenommen. Garantiert werden muss insbesondere, dass die Kreditinstitute die Grundpfandrechte nur insoweit als Sicherheit verwenden dürfen, wie sie auch tatsächlich Zahlung auf den Kaufpreis geleistet haben.

Zudem ist der Verkäufer von allen Kosten der Grundpfandrechtsbestellung freizuhalten. Häufig liegen zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages die Grundschuldunterlagen der Bank noch nicht vor. Der Käufer kann die spätere Beurkundung der Grundschuld dann mithilfe der Belastungsvollmacht vornehmen, ohne dass der Verkäufer zum Beurkundungstermin erscheinen muss.

Der Käufer handelt bei der Beurkundung für sich persönlich, und aufgrund Vollmacht auch für den Verkäufer. Die Belastungsvollmacht dient damit auch der Flexibilität und ermöglicht eine vereinfachte Abwicklung des Kaufvertrages.

Die Frage, in welchem Umfang der Verkäufer für bestehende Sach- und Rechtmängel des Kaufobjekts einzustehen hat, bildet ein wesentliches Element des notariellen Kaufvertrags. Wird eine neu gebaute Immobilie erworben, dann sind die Gewährleistungspflichten des Verkäufers gesetzlich genau geregelt. Vertragliche Einschränkungen des Haftungsumfanges sind hier praktisch kaum möglich.

Schwieriger gestaltet es sich bei Bestandsimmobilien, hier hat der Verkäufer in der Regel keinerlei Interesse daran, weitgehende Garantien oder Gewährleistungspflichten einzugehen. Es ist daher üblich, die Sachmängelhaftung komplett auszuschließen. Die Immobilie wird gekauft wie besehen, natürlich muss der Verkäufer ihm bekannte Mängel offenbaren, tut es das nicht, handelt er arglistig.

Der Käufer trägt somit das Risiko von verborgenen Mängeln, also solchen, die bei Vertragsschluss noch nicht erkennbar und keiner der Parteien bekannt waren. Vor diesem Hintergrund ist es sehr wichtig, dass der Käufer den Vertragsgegenstand vor Abschluss des Kaufvertrages eingehend besichtigt.

Es kann sich dabei je nach Beschaffenheit und Alter des Kaufobjekts anbieten, die Begehung mit einem Sachverständigen durchzuführen.

Ein Fachmann kann den Zustand der Immobilie und einen möglichen Instandhaltungsbedarf einfach besser einschätzen. Das Risiko, später unvorhergesehen Renovierungskosten ausgesetzt zu sein, kann auf diesem Wege minimiert werden. Die Frage der Rechtsmängel wird im notariellen Kaufvertrag ebenfalls geregelt.

Dabei geht es zum Beispiel darum, welche Beschränkungen und Lasten des Kaufobjekts der Käufer zu übernehmen hat.

Im Gebäudeenergiegesetz (GEG, früher Energieeinsparverordnung) formuliert der Gesetzgeber die energieverbrauchsbezogenen technischen und baulichen Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude. Der Energieausweis dient dabei der Information über die energetischen Eigenschaften des Gebäudes. Der neue Energieausweis nach dem GEG soll über Energiebedarf, Energieverbrauch sowie die C02-Immissionen informieren.

Zudem muss der Stand der Sanierungen detailliert angegeben werden. Der Gesetzgeber verpflichtet den Eigentümer (und neuerdings auch den Makler), dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung des Kaufobjekts den Energieausweis vorzulegen, und dem Käufer denselben unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages zu übergeben.

Bei Verletzung dieser Pflichten können Bußgelder von bis zu 10.000 Euro verhängt werden. Der Käufer sollte sich vor Vertragsschluss auch mit dem Thema Energieeffizienz auseinandersetzen. Zu klären ist insbesondere, ob und welche Maßnahmen auf den Käufer als neuen Eigentümer zu kommen könnten.

Der Austausch der Heizungsanlage oder umfassende Dämmmaßnahmen können sehr kostspielig sein und müssen daher rechtzeitig kalkuliert werden.

Viele Immobilienkaufverträge werden über Makler vermittelt. Die entsprechenden Maklerverträge werden zumeist bereits vor der Beurkundung des Kaufvertrages geschlossen. Dennoch ist es von Seiten der Makler und den Parteien häufig gewünscht, eine so genannte Maklerklausel in den Kaufvertrag mit auf zu nehmen.

Die Rechtsprechung unterscheidet dabei zwei Arten von Klauseln, die konstitutive Maklerklausel und die deklaratorische Maklerklausel.

Bei der konstitutiven Klausel wird ein unmittelbarer Rechtsanspruch des Maklers auf Zahlung seiner Courtage begründet, dieser ist also Beteiligter des Kaufvertrages, was einige rechtliche Konsequenzen begründet. So kann der Kaufvertrag dadurch beispielsweise zum Verbrauchervertrag werden, was das Vertragsgefüge insgesamt verändert.

Zudem erhöht sich der Wert der Beurkundung um die Maklerprovision, es entstehen also zusätzliche Kosten. Aus diesen Gründen wird von konstitutiven Maklerklauseln nur noch selten Gebrauch gemacht. Üblich sind dagegen deklaratorische Klauseln.

Diese räumen den Maklern lediglich Beweiserleichterungen ein, da die Parteien bestätigen, dass der Makler den Kaufvertrag vermittelt hat. Oft wird in den Klauseln auch widergegeben, welche Partei die Courtage in welcher Höhe zu zahlen hat. Seit dem 23.12.2020 ist es gesetzlich nicht mehr zulässig, dem Käufer sämtliche Maklerkosten aufzuerlegen.

Rechtswirksam sind nur noch Vereinbarungen, die den Käufer mit höchstens 50% der Kosten beteiligen.

Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn es sich um einen reinen Alleinauftrag des Käufers gehandelt hat. Der Maklervertrag muss zudem zumindest in Textform geschlossen werden.

Eheleute leben im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, sofern sie nicht im Rahmen eines Ehevertrages einen anderen Güterstand gewählt haben (z.B. Gütertrennung). § 1365 BGB besagt, dass ein Ehegatte zustimmen muss, wenn der andere Ehegatte über sein gesamtes oder nahezu gesamtes Vermögen verfügt.

Da das gesamte oder nahezu gesamte Vermögen auch in einem einzelnen Vermögensgegenstand bestehen kann, ist diese Vorschrift auch für Grundstückskaufverträge relevant. Dies betrifft insbesondere Fälle, in denen der Verkäufer neben der Immobilie praktisch kein weiteres Vermögen mehr hat.

Nach der Rechtsprechung des BGH machte der Wert einer Immobilie das nahezu gesamte Vermögen aus, wenn er, je nach Vermögensgröße, 85 bis 90% des Gesamtvermögens erreicht.

Die tatsächliche Feststellung kann sich daher in der Praxis als kompliziert darstellen. Die Rechtsprechung verlangt für die Anwendbarkeit des § 1365 zudem, dass der Vertragspartner (also der Käufer) positive Kenntnis von der Tatsache hat, dass es sich bei dem Kaufobjekts um das gesamte oder wesentliche Vermögen des Verkäufers handelt.

Entsprechende Kenntnis um die Vermögensverhältnisse des Verkäufers wird der Käufer im Regelfall nicht haben, es sei denn, die Parteien sind sich gut bekannt. Aus Gründen der Rechtssicherheit kann es sich trotzdem empfehlen, die Zustimmung des Ehegatten einzuholen. Der einfachste Weg ist, dass der Ehegatte bei der Beurkundung anwesend ist und seine Zustimmung unmittelbar im Kaufvertrag erklärt.

Da Banken die Vermögensverhältnisse ihrer Kunden kennen, verlangen diese im Rahmen der Grundschuldbestellung grundsätzlich, dass der Ehegatte seine Zustimmung zur Belastung des Grundstücks gibt, sofern hier das gesamte oder nahezu gesamte Vermögen betroffen ist.

Das Versicherungsvertragsgesetz regelt, dass bestehende Gebäudeversicherungen im Falle der Veräußerung mit Eigentumswechsel auf den Käufer übergehen, sofern dieser nicht von seinem einmonatigen Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht. Maßgeblicher Zeitpunkt ist dabei die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.

Der Käufer hat also einen Monat Zeit zu entscheiden, ob er die bestehenden Versicherungen übernehmen oder kündigen möchte. Entscheidet es sich für die Übernahme, dann muss er dem Versicherer den Eigentumswechsel binnen der Monatsfrist anzeigen. Der Käufer sollte sich daher frühzeitig die Versicherungsunterlagen aushändigen lassen, um die Versicherungsbedingungen in Ruhe prüfen zu können.

In jedem Fall empfiehlt es sich auch zu prüfen, ob der Gebäudewert durch die bestehende Feuerversicherung ausreichend gedeckt ist.

Nicht selten bestehen insoweit nämlich Unterversicherungen, so dass Anpassungen vorzunehmen sind.

Wichtig ist, dass zwischen Übergabe des Kaufobjekts und späterer Eigentumsumschreibung keine Versicherungslücken entstehen. Im notariellen Kaufvertrag wird daher üblicherweise geregelt, dass der Verkäufer die bestehenden Versicherungen bis zum Eigentumswechsel aufrechterhalten muss, und er dem Käufer alle Ansprüche auf Versicherungsleistungen für etwaige Schadensfälle abtritt.

Bei Eigentumswohnungen laufen die Gebäudeversicherungen in der Regel über die Wohnungseigentümergemeinschaft. Dennoch sollte sich der Käufer auch hier vorab über die bestehenden Versicherungen erkundigen.

Wer die Kosten des Immobilienkaufvertrages und seines Vollzuges zu zahlen hat, wird üblicherweise im Kaufvertrag selbst geregelt. Dabei hat es sich eingebürgert, die Kosten im Grundsatz dem Käufer aufzuerlegen.

Allerdings ist es möglich und auch üblich, von diesem Grundsatz Ausnahmen zu machen. So sehen die typischen Kostenregelungen beispielsweise vor, dass Notarkosten und Grundbuchgebühren im Zusammenhang mit der Löschung von bestehenden Rechten der Verkäufer zu tragen hat. Dies ist sachgerecht, da es sich um Kosten handelt, die in der Sphäre des Verkäufers begründet sind.

Auch darüber hinaus kann es im Einzelfall angezeigt sein, einzelne Kostenpositionen auf den Verkäufer abzuwälzen. Muss beispielsweise ein Anderkonto eingerichtet werden, um Risiken aus der Sphäre des Verkäufers abzumindern, dann können auch die Hinterlegungskosten von ihm zu tragen sein.

Wichtig ist, dass die Absprachen der Parteien zur Kostentragungspflicht nur im Innenverhältnis, also zwischen Verkäufer und Käufer wirken.

Im Außenverhältnis, also gegenüber Notar und Grundbuchamt, haften die Parteien als Gesamtschuldner. Zahlt also beispielsweise der Käufer trotz entsprechender Regelung im Kaufvertrag die Grundbuchkosten nicht, dann kann das Grundbuchamt an den Verkäufer herantreten. Das Gleiche gilt für die Grunderwerbsteuer, für die beide Parteien ebenfalls als Gesamtschuldner haften.

Für den Käufer einer Immobilie ist es wichtig zu wissen, welche bestehenden Belastungen und Rechter Dritter er übernehmen muss. Ein Teil dieser Belastungen ergibt sich unmittelbar aus dem Grundbuch, dort sind in den Abteilungen 2 und 3 Rechte wie Dienstbarkeiten, Reallasten und Grundpfandrechte eingetragen.

Der Notar sieht das Grundbuch vor der Beurkundung ein und informiert die Parteien über die aktuellen Eintragungen.

Darüber hinaus kann es aber auch noch eine ganze Reihe weiterer Belastungen geben, die sich nicht aus dem Grundbuch ergeben. Dabei handelt es sich zum Beispiel um Baulasten, behördliche Auflagen oder widerrufliche Genehmigungen. Bei einer Baulast handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers, bestimmte grundstücksbezogene Dingen zu tun, zu dulden oder zu unterlasen.

Typische Baulasten betreffen Abstandsflächen, Zufahrten und Fluchtwege oder Stellplatzanbindungen. Die Baulasten sind im so genannten Baulastenverzeichnis der jeweiligen Gemeinde eingetragen. Da der Notar das Baulastenverzeichnis üblicherweise nicht einsieht, können die Parteien vor der Beurkundung selbst einen entsprechenden Auszug anfordern.

Auch wenn Eintragungen im Baulastenverzeichnis eher selten sind, können sie im Einzelfall für den Wert und die Bebaubarkeit des Grundstücks von erheblicher Bedeutung sein.

Wenn die Gemeinde grundstücksnahe Arbeiten ausführt, dann kann sie –je nach kommunaler Rechtslage- die Eigentümer an den Kosten beteiligen. Man spricht in diesem Zusammenhang von Anliegerbeiträgen oder Erschließungskosten. In Betracht kommen insbesondere Kanal- und Leitungsarbeiten, aber auch Straßenerneuerungen.

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass zwischen der Beendigung der Arbeiten und der Beitragserhebung viel Zeit vergeht. In Einzelfällen dauerte es sogar mehrere Jahre, bis die Eigentümer die entsprechenden Beitragsbescheide erhielten. Sofern ist in der Zwischenzeit zu einem Verkauf und dem damit verbundenen Eigentumswechsel kommt, kann Streit entstehen, wer für die Kosten aufzukommen hat.

Der Grundstückskaufvertrag sollte daher immer eine Regelung zu dieser Frage enthalten. Möglich ist, für die Kostentragungspflicht auf den Zeitpunkt der Erhebung abzustellen (Bescheidlösung). Diese Regelung wird jedoch oft als unangemessen empfunden, weil der Zeitpunkt der Beitragserhebung von Umständen abhängt, auf die die Kaufvertragsparteien keinen Einfluss haben.

Häufiger zur Anwendung kommt daher die so genannte Fertigstellungslösung. Abgestellt wird dabei auf den Zeitpunkt der Fertigstellung der Arbeiten, wann der Kostenbescheid ergeht, ist dagegen unerheblich. Sind also die Arbeiten bereits vor Abschluss des Kaufvertrages beendet, dann fallen die Kosten noch in den Verantwortungsbereich des Verkäufers.

Wenn ein Grundstück verkauft wird, kann zugunsten der Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht bestehen. Der Notar muss denn Verkauf daher der Gemeinde anzeigen und um Erklärung bitten, ob ein Vorkaufsrecht besteht und ob dieses ausgeübt werden soll. Sofern kein Vorkaufsrecht besteht oder von diesem nicht Gebrauch gemacht werden soll, erteilt die Gemeinde eine so genannte Vorkaufsrechtsverzichtserklärung.

Die Vorlage dieser Erklärung wird in den Immobilienkaufverträgen grundsätzlich zur Fälligkeitsvoraussetzung gemacht, da der Kaufpreis nicht fließen soll, bevor Rechtssicherheit zum Vorkaufsrecht besteht. Übt die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nämlich aus, dann kommt der Kaufvertrag mit der Gemeinde zustande.

Der ursprüngliche Kaufvertrag mit dem Käufer kann daher nicht mehr vollzogen werden. Notarielle Kaufverträge enthalten daher in aller Regel Rücktrittrechte zugunsten der Parteien für den Fall, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt. In der Praxis kommt die Ausübung des Vorkaufsrechts äußerst selten vor.

Die Gemeinde wird nur dann in den Vertrag eintreten, wenn sie ein besonderes Verwertungsinteresse an dem Grundstück hat. Dies kann städtebauliche Gründe haben, beispielsweise, wenn ein bestimmtes Gebiet grundlegend umgestaltet werden soll (z.B. Schaffung eines Gewerbeparks). Denkbar sind auch verkehrsplanerische Gründe, z.B., wenn eine Straße oder ein Gehweg gebaut oder verändert werden soll.

Es ist möglich, dass die Gemeinde das Vorkaufsrecht preislimitiert ausübt. Sie bietet dann den tatsächlichen Verkehrswert an, der unter dem im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis liegt.

Allerdings kann der Verkäufer in diesen Fällen vom Kaufvertrag zurücktreten. Kein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde besteht bei Wohnungseigentum und bei Erbbaurechten.