Die Grundschuld sichert Kredite am Grundstück — zentral für die Finanzierung von Kauf und Umbau und typischerweise notariell zu bestellen.
Was geregelt wird
- Bestellung der Grundschuld und Eintragung im Grundbuch
- Zweckerklärung: welche Forderungen konkret gesichert sind
- Abtretung, Teilung oder Löschung bei Umschuldung oder Verkauf
- Kosten und Zusammenspiel mit dem Kaufvertragsgeschehen
Ablauf
Bank und Notar stimmen den Entwurf ab. Nach Beurkundung folgt die Eintragung; freigegebene Mittel fließen erst, wenn die grundbuchliche Sicherung steht.
Häufige Fragen zur Grundschuld
Kurzantworten zu Zweck, Zweckerklärung, Abtretung und Kosten.
Wozu dient die Grundschuld?
Bei der Grundschuld handelt es sich um ein dingliches Sicherungsmittel, mit dem Kreditinstitute (Banken und Bausparkassen) ihre Ansprüche aus Darlehensverträgen absichern. Ebenso wie die Hypothek, erlaubt auch die Grundschuld dem Gläubiger, im Falle der Nichterfüllung der Darlehensverpflichtungen auf das sichernde Grundstück zu zugreifen.
Sollte ein Darlehensnehmer seinen Kreditverpflichtungen nicht nachkommen, dann kann der Gläubiger die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben. Das betreffenden Grundstück wird zwangsversteigert, der Gläubiger kann sich aus dem Versteigerungserlös befriedigen.
Wichtig ist, dass die gängigen Grundschuldformulare grundsätzlich auch eine Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung des Schuldners in sein gesamtes Vermögen enthalten. Die Banken können aus der Grundschuldurkunde somit nicht nur in das Grundstück vollstrecken, sondern auch in das gesamte übrige Vermögen des Schuldners.
Dies ist vielen Darlehensnehmern oft nicht bewusst, da sie davon ausgehen, die Grundschuld würde allein das Grundstück betreffen.
Was ist die so genannte Zweckerklärung?
Im Zusammenhang mit der einer Grundschuldbestellung legen die Kreditinstitute den Darlehensnehmern immer auch eine so genannte Zweckerklärung vor, die ebenso wie die Grundschuldurkunde formularmäßig vorbereitet ist. Rechtlich handelt es sich dabei um einen Vertrag zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer, der regelt, welche Forderungen durch die Grundschuld konkret gesichert werden sollen.
Die Zweckerklärung verknüpft die Grundschuld daher mit dem Darlehensvertrag. Problematisch ist, dass die Haftung der Darlehensnehmer in den Formularen der Banken und Bausparkassen oft sehr weit gefasst wird.
Im klassischen Sinne soll die Grundschuld ja eigentlich nur die Forderungen des Kreditgebers aus dem Darlehensvertrag sichern, die Formular erstrecken sich nicht selten aber auch auf andere Nebenforderungen aus der Geschäftsbeziehung oder sogar Forderungen, die später noch entstehen können.
Die Darlehensnehmer tun deshalb gut daran, den Inhalt der Zweckerklärung immer genauestens zu prüfen. Geht die dort formulierte Haftung zu weit, sollte dies mit der Bank vor Bestellung der Grundschuld geklärt werden.
Wie kann man eine Grundschuld abtreten?
Wenn eine Grundschuld abgetreten werden soll, muss zwischen der Buchgrundschuld und der Briefgrundschuld unterschieden werden.
Bei der im Rechtsverkehr üblichen Buchgrundschuld erfolgt die Abtretung durch einen schuldrechtlichen Vertrag (Abtretungsvertrag). Die Abtretungserklärung muss schriftlich erfolgen, sodann muss die Abtretung im Grundbuch eingetragen werden. Liegt eine Briefgrundschuld vor, dann kann die Eintragung der Abtretung im Grundbuch dadurch ersetzt werden, dass der Grundschuldbrief an den neuen Gläubiger übergeben wird.
Bei der Briefgrundschuld kann dem Grundbuch folglich nicht immer verlässlich entnommen werden, wer tatsächlich Gläubiger der betreffenden Grundschuld ist. Abtretungen von Buchgrundschulden kommen vor allem dann in Betracht, wenn die Grundschuld nicht mehr valutiert. Dies bedeutet, dass der mit der Grundschuld verbundene Kredit bereits vollständig getilgt wurde.
In solchen Fällen kann es sich anbieten, die bereits im Grundbuch eingetragenen Grundschuld an einen neuen Gläubiger abzutreten und die Grundschuld „wieder aufzuladen“. Ob dies im Einzelfall sinnvoll ist, sollte immer mit den Kreditgebern und dem Notar erörtert werden.
Kosten der Grundschuld
Eine Grundschuld wird in der Regel notariell beurkundet, obwohl an sich eine Beglaubigung ausreichend wäre. Dies hängt damit zusammen, dass die Kreditinstitute grundsätzlich von den Darlehensnehmern verlangen, dass sich diese der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Die Zwangsvollstreckungserklärung bedarf der notariellen Beurkundung.
Der Notar rechnet seine Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Er ist an die gesetzlichen Vorgaben zwingend gebunden, darf also von den vorgegebenen Gebühren dem Grunde und der Höhe nach nicht abweichen. Bei einer Grundschuld fällt eine 1,0 Gebühr an, deren konkrete Höhe sich nach dem Wert der Grundschuld richtet.
Wird die Grundschuld beispielsweise mit einem Wert von 100.000 Euro bestellt, liegen die Notarkosten bei ca. 350 Euro. Beläuft sich der Wert dagegen auf 300.000 Euro, liegen die Kosten bei ca. 780 Euro. Hinzukommen zudem die Eintragungskosten beim Grundbuchamt.
Diese belaufen sich bei einem Wert von 100.000 Euro auf 273 Euro, bei einem Wert von 300.000 Euro auf 635 Euro.