Eigentumswohnung übertragen: das sollte man wissen

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Die so genannte vorweggenommene Erbfolge spielt in Deutschland eine immer größere Rolle. Dabei geht es um die Frage, wie Vermögen bereits zu Lebzeiten rechtssicher an Kinder oder andere nahestehende Personen weitergegeben werden kann. Verfügen die Erblasser über größere Vermögen, sollen durch die vorweggenommene Übertragung von Vermögenswerten, insbesondere Immobilien, Steuern eingespart werden. Die Freibeträge bei Schenkungen oder Erbschaften können nämlich alle 10 Jahre geltend gemacht werden. Oft stehen aber auch andere Motivationen im Vordergrund. Viele Erblasser wollen den Vermögensübergang zu ihren Lebzeiten steuern und überwachen, vor allem, um auf diesem Wege Streitigkeiten zwischen den Erben nach dem Tode zu vermeiden.  In diesem Zusammenhang werden auch immer öfter Eigentumswohnungen übertragen. Wir möchten Ihnen einen Überblick geben, was Sie in diesem Zusammenhang wissen sollten.

Brauche ich einen notariellen Vertrag?

Ja. Ebenso wie der Verkauf von Grundstücken oder Eigentumswohnungen unterliegt auch deren schenkweise Überlassung dem Formerfordernis der notariellen Beurkundung. Der Notar wird nach einer Erstberatung den Vertrag entwerfen und alle regelungsbedürftigen Punkte berücksichtigen. Nach der Beurkundung kümmert er sich dann um die weitere Abwicklung, insbesondere gegenüber dem Grundbuchamt.

Wann fällt Schenkungssteuer an?

Ob und in welcher Höhe Schenkungssteuer oder andere Steuern anfallen können, sollte vorab immer mit einem Steuerberater geklärt werden. Bei Übertragungen an nahe Angehörige greifen in der Regel Steuerfreibeträge. So haben Ehegatten beispielsweise einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder einen Freibetrag von immer noch 400.000 Euro.  Erfolgt die Übertragung dagegen auf entfernte Verwandte oder familienfremde Personen, besteht lediglich ein Freibetrag in Höhe von 20.000,00 Euro. Es ist also sehr wichtig, die steuerlichen Aspekte von vornherein zu beleuchten. Ein Notar berät in der Regel nicht steuerlich.

Kann ich mir ein Wohnungsrecht vorbehalten?

Ja. Auch Wohnungseigentum nach WEG kann mit einem Wohnungsrecht belastet werden. In der Praxis kommt es zum Beispiel häufig vor, dass Eltern ihre Wohnung an die Kinder übergeben, sich aber gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten. Eine entsprechende Regelung muss in den Übergabevertrag aufgenommen werden, üblicherweise wird dann eine so genannte beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht) zugunsten des Überlassers im Grundbuch eingetragen. Denkbar ist aber auch, dass der Überlasser ein Nießbrauchsrecht erhält.

Was ist der Unterschied zwischen einem Wohnrecht und einem Nießbrauch?

Ein Nießbrauchsrecht geht deutlich weiter als ein Wohnrecht. Das Wohnrecht berechtigt den Inhaber lediglich dazu, die belastete Wohnung selbst zu Wohnzwecken zu nutzen. Dagegen räumt das Nießbrauchsrecht ein umfassendes Nutzungs- und Verwertungsrecht ein. Der Nießbrauchsberechtigte kann sich also zum Beispiel auch dafür entscheiden, die Wohnung nicht selbst zu nutzen, sondern diese zu vermieten.

Was ist zu tun, wenn die Wohnung noch belastet ist?

Wenn auf der Eigentumswohnung noch Grundpfandrechte (Grundschuld oder Hypothek) lasten, werden diese vom Erwerber in der Regel übernommen werden müssen. Es sollte zudem geklärt werden, wer zukünftig für die Tilgung der offenen Verbindlichkeiten aufzukommen hat. Wenn auch die Schulden (z.B. aus Darlehen) vom Erwerber übernommen werden sollen, muss dies gesondert vereinbart werden. Einer solchen Schuldübernahme müsste dann allerdings auch noch der Gläubiger (Bank oder Bausparkasse) zustimmen.

Wer muss die laufenden Kosten tragen?

Grundsätzlich ist es üblich, dass der Übernehmer auch die zukünftig anfallenden laufenden Kosten übernimmt. Etwas anderes kann dann sachgerecht sein, wenn sich der Überlasser ein Wohnrecht oder gar ein Nießbrauchsrecht vorbehalten hat. Da er die Wohnung dann weiterhin für sich nutzt, kann man ihm auch die üblichen Begleit- und Instandhaltungskosten auferlegen. Aber auch hier muss im Einzelfall immer genau geprüft werden, welche konkreten Regelungen die Vertragspartner wünschen. Die Vertragsfreiheit geht auch hier sehr weit.

Muss der Verwalter der Übertragung zustimmen?

Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter bestellt hat, unterliegen Verfügungen über die Wohnungen (Verkauf und Schenkung) in der Regel dessen Genehmigung. Konkret geregelt ist dies üblicherweise in der Teilungsanordnung. Der Notar wird sich darum kümmern, die Zustimmung des Verwalters einzuholen.

Was ist erbrechtlich zu bedenken?

Gerade beim klassischen Fall der Übertragung einer Wohnung oder eines Grundstücks auf die Kinder spielen immer auch erbrechtliche Aspekte eine Rolle. Die Parteien sollten sich darüber einig werden, in wie weit die Übertragung zu Lebzeiten beim späteren Erbfall berücksichtigt werden soll. Üblich sich dabei Regelungen, dass sich der Erwerber den Wert der Schenkung auf sein späteres Pflichtteilsrecht anrechnen lassen muss. Der Erwerber kann auch einen Pflichtteilsverzicht erklären. Eine Rolle können auch die so genannten Pflichtteilsergänzungsansprüche spielen. Schenkungen sind insoweit über einen Zeitraum von bis zu 10 Jahren vor dem Erbfall relevant. Je nach Fallgestaltung müssen die erbrechtlichen Besonderheiten geprüft und im Rahmen der Gestaltung berücksichtigt werden.

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