Notarkosten beim Kaufvertrag: ein Überblick

Wenn man zum Notar muss, dann wird es teuer. Diese Annahme ist allgemein verbreitet, trifft aber keineswegs pauschal zu. Ob die Notarkosten hoch oder niedrig ausfallen, liegt immer an den Umständen des Einzelfalls. In vielen Bereichen fallen sehr geringe Gebühren an, z.B. bei Beglaubigungen oder Erbausschlagungen. Generell sind die Kosten dann hoch, wenn auch das notarielle Geschäft einen hohen wirtschaftlichen Wert hat. Dies ist in der Regel auch bei Grundstückskaufverträgen der Fall.

Grundstückskaufvertrag: was berechnet der Notar?

Im Zusammenhang mit Kaufverträgen über Grundstücke oder Eigentumswohnungen hört man immer wieder, der Notar würde 2,5% des Kaufpreises als Gebühren erheben. Auch dies ist unzutreffend. Tatsächlich liegen die reinen Notarkosten bei ca. 1% des Kaufpreises, allerdings können die Gebühren je nach Einzelfall auch erheblich variieren. Jeder seriöse Notar wird Ihnen vor Abschluss des Vertrages recht genau sagen können, in welcher Höhe Notarkosten auf Sie zukommen. Genau festlegen wird sich der Notar indes nie, da es immer zu unvorhergesehenen Konstellationen auch nach Vertragsschluss kommen kann, die zusätzliche Gebühren auslösen. Es könnte sich beispielsweise erst nach Vertragsschluss herausstellen, dass die Parteien ein Notaranderkonto für die Abwicklung benötigen. Es fallen dann zusätzliche Notargebühren an, die zunächst nicht absehbar waren.

Auf welcher Grundlage erhebt der Notar seine Gebühren?

Jeder Notar ist gesetzlich verpflichtet, seine Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) zu erheben. Dieses Gesetz gilt für alle notariellen Tätigkeiten in Deutschland und gibt im Einzelfall genau vor, für welche Tätigkeit der Notar welche Gebühr zu erheben hat. Jede Tätigkeit löst dabei einen bestimmten Gebührentatbestand aus, die konkrete Höhe der Gebühren ergibt sich dann aus dem Gebührensatz und aufgrund des maßgeblichen Gegenstandswertes. Wichtig ist, dass der Notar verpflichtet ist, jede Tätigkeit nach den gesetzlichen Vorgaben abzurechnen. Er darf die Gebühren also nicht eigenmächtig erhöhen oder herabsetzen, er darf insbesondere auch nicht auf die Erhebung von Gebühren verzichten. Anders als Rechtsanwälte, dürfen Notare keine Gebührenvereinbarungen treffen.

Jede Notar muss daher in gleicher Sache die gleichen Gebühren erheben, die Behauptung, bestimmte Notare würde Angelegenheiten “günstiger machen”, ist daher falsch.

Notarkosten: Beispiel Grundstückskaufvertrag

Das nachfolgende Beispiel soll die Kostenberechnung bei Grundstückskaufverträgen weiter verdeutlichen. Beachten Sie aber, dass die konkreten Kosten im Einzelfall aufgrund der Gegebenheiten immer abweichen können und es sich hier nur um eine abstrakte Beispielrechnung handelt.

Beispiel: Grundstückskaufvertrag, Kaufpreis 300.000,00 EUR. Ein Anderkonto wird nicht benötigt. Auf dem Grundstück lastet noch eine Grundschuld, die mit 150.000 EUR abgelöst werden muss. Die Käufer wollen den Kaufpreis in voller Höhe finanzieren und benötigen dafür ein Grundpfandrecht (Grundschuld).

Für die Beurkundung des Kaufvertrages fallen die folgenden Gebühren an:

2,0 Beurkundungsgebühr (Wert: 300.000 EUR)    EUR 1.270,00

0,5 Vollzugsgebühr (Wert: 300.000 EUR)               EUR    317,50

0,5 Betreuungsgebühr (Wert: 300.000 EUR)         EUR    317,50

0,5 Treuhandgebühr (Wert: 150.000 EUR)             EUR    177,00

Hinzu kommen Dokumenten- und Auslagenpauschalen sowie die gesetzliche Mehrwertsteuer. Handelt es sich um ein Grundbuchamt, mit dem die Korrespondenz elektronisch geführt werden muss, dann fällt eine zusätzliche Gebühr für die Übermittlung der elektronischen Strukturdaten an.

Wird die Kaufpreiszahlung ausnahmsweise über ein Notaranderkonto abgewickelt, dann fällt zusätzlich eine 1,0 Verwahrungsgebühr auf jeden ausgezahlten Betrag an.

Für die Beurkundung der Grundschuld fallen die folgenden Gebühren an:

1,0 Beurkundungsgebühr (Wert: 300.000 EUR)         EUR 635,00

Hinzu kommen Dokumenten- und Auslagenpauschalen sowie die gesetzliche Mehrwertsteuer. Handelt es sich um ein Grundbuchamt, mit dem die Korrespondenz elektronisch geführt werden muss, dann fällt eine zusätzliche Gebühr für die Übermittlung der elektronischen Strukturdaten an.

Einige Banken erteilen dem Notar im Rahmen der Grundschuldbeurkundung den Auftrag, für sie die dingliche Erklärung der Eigentümer entgegen zu nehmen. Es fällt dann eine zusätzliche 0,5 Betreuungsgebühr an.

Nicht vergessen: weitere Nebenkosten

Neben den reinen Notarkosten fallen bei Grundstücksgeschäften in aller Regel auch Grundbuchkosten an. Dabei handelt es sich um Gebühren, die direkt durch das Grundbuchamt, und nicht durch den Notar erhoben werden. Die Beteiligten unterscheiden hier häufig nicht, da für sie alles “Notarkosten” sind. Diese Gebühren stehen dem Notar aber nicht zu, nichts desto weniger müssen die Parteien natürlich auch mit diesen Kosten kalkulieren. Der Notar wird Sie im Einzelfall auch über die zu erwartenden Grundbuchkosten informieren. Kosten beim Grundbuchamt lösen alle Eintragungs- und Löschungsvorgänge aus, also typischerweise die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Eintragung der Grundschuld und die Eigentumsumschreibung.

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